不動産業免許制度と仲介手数料について

本日14:00より、水道橋の住宅金融支援機構の1階すまい・るホールにて、JARECO（日米不動産協力機構）の設立シンポジウムが開催され、宅建協会の仲間と参加して来ました。

JARECO設立記念シンポジウム

かなり興味深い話しを聞く事が出来、大変勉強になったのと共に、日本の不動産市場が抱える問題点も明確になりました。
その一つが住宅ストックの流通、ようは中古住宅流通です。

最近では空家率が30%とも言われ、あちこちに空家看板が目立ちます。

資料配布はされなかったので正確なデータでは有りませんが、日本で流通している住宅は中古が20%未満で、新築が80%もの比重を占めます。

新築優遇税制等の施策によりこのような結果になっています。

一方の欧米はどうかと言うと、アメリカはまるで日本の逆、イギリスなどでも中古の流通比率が60％程となっているようです。

諸外国では新築が20％～30％程度で中古の流通が圧倒的に新築を上回っているのに日本では正に新築天国で中古流通はほんの少しですが、国土交通省では今後ストック住宅、つまり中古住宅の流通に力を入れようとしています。

シンポジウムが終わって質疑応答となったとき、ある方からNAR（全米リアルター）の役員に「アメリカでは何か有効な空室対策を行っているのでしょうか？」という質問が出ました。

その回答は、「アメリカでは中古住宅も市場に出すとすぐに売れてしまうため、空室対策など考えたこともありません。物件不足では悩んでいますが、空き部屋で困ったことがないので回答を用意していません。」

このような回答が成されました。

国土交通省は今後新築住宅を増やす方向よりも、中古住宅の流通に力を注ぐとのことでしたので空室対策もとても重要ですがそれ以上に今の日本の不動産流通市場で問題となっている「他社に客付させない大手仲介各社」このことの方が大問題だと考え、国土交通省の方に日本の流通市場の現状を理解していただいているかご質問してみました。

その答えは、流通機構であるレインズに登録したにも関わらず他社に客付させない現状は国土交通省でも現状把握をしているようで、何らかの対策は考え出しているようでした。

この他社を排除する仲介大手の手法は手数料の両手主義に問題があり、この手数料問題も聞いてみましたが、永年に渡ってこの仕組みでやって来ているため、「すぐに手数料の見直しを行う考えはない」との回答を頂きました。

すぐにと言う言葉が頭に付いたと言うことは、将来的には検討して行くとも取れます。

私が考える一番の根本原因は免許制度だと思っていますので、その点も質問してみました。

アメリカはセールスパーソンの資格がないと顧客との話も出来ず、ましてその上の資格である「ブローカー資格」が無ければ不動産会社の経営が出来ない仕組みとなっています。
つまり不動産の仕事に携わる人は全てが有資格者なのです。

日本はと言うと、5人に一人の取引主任者がいれば会社は成り立ち、ましてや代表者には資格条件が無いために取引主任者の資格無くして不動産会社の経営が可能となります。

これが各種トラブルの大きな根本原因となっているので、日本も早くアメリカ並みの「不動産の仕事をするものはすべてが有資格者」とすることが必要だと思います。

業界のレベルアップの為にも、消費者保護の為にも、60年も前に出来た法律に基づいた免許制度の改正が必要な時期では無いでしょうか。

菅原一秀後援会連合会会合

5月27日（月）の午後6時半より、練馬区光が丘のカデンツァ光が丘にて「菅原一秀後援会連合会」の会合が開催されました。

私は各種団体の後援会として宅建練馬区支部の幹事長と二人で参加してきました。

カデンツァ光が丘地下のパーティー会場での会合でしたが、ほぼ満席の状態でしたので約200名強の後援会幹部が出席されていたことと思います。

当然のことながら来月に控えた都議会議員選挙の自民党候補者3名、7月の参議院議員選挙候補者2名も参加し、選挙への協力をお願いしていました。

東京第9区の衆議院議員「菅原一秀」氏は現在経済産業副大臣という職にあり、この会合のために茂木経済産業大臣もSPを引き連れて参加されました。

日本経済の今後を左右するセクションにいる方々なので、日本再生のため、アベノミクス効果が持続するように大いに頑張って頂きたいと思います。

練馬駅周辺はこれからも変貌を続けます。

西武池袋線が高架化され、北口にバスロータリーが出来、これだけでも練馬駅周辺はまるで昔とは別物の街に生まれ変わりました。

昔のイメージで練馬と言えば、「練馬大根と畑だらけの田舎」。
私の子供の頃は確かにそんな街でした。

練馬大根は見かけなくなり、畑はまだまだ有りますが、部分的に駅周辺（特に池袋線沿線）は飛躍的に近代的な街へと変貌しています。

沿線では西武有楽町線（有楽町線乗入れ）が通り、東京中をぐるりと回ってくれる都営大江戸線が通り、そして最近では横浜中華街までも乗換え無しの直通で行ける副都心線が乗入れ、交通の便も一気にターミナル駅となりました。

そして今現在、駅北口には駅と直結する再開発のビルが建築中となり、平成26年春頃に完成予定となっています。

南口に行くと、つい先日古くなった消防署のビルが解体され、いよいよ基礎工事が始まっています。
ここにも8階建の新しい消防署のビルが建ち、またまた練馬の街並みは近代都市へと変化して行きます。

第37回わんぱく相撲練馬区大会

宅建協会練馬区支部が協賛している第37回わんぱく相撲練馬区大会に来ています。

光が丘体育館で開催されているこの大会は勝ち抜きトーナメント戦で戦われ、勝ち残った子供達が午後の決勝戦に進出。
最後迄残った者が全国大会への出場権を手にします。
そして今日は日曜日なので多くの人達が休日を楽しんでいます。

Verde Villa のエクステリア最終段階

今月から建物所有者が変り、管理を引き継いだ賃貸物件。

新オーナーがイメージチェンジを図るため、ガーデニングの会社にエクステリアを発注。

今迄とは全く違ったコンセプトでデザインを行い、名前も外壁のタイルの色に合わせてヴェルデ・ヴィラ「Verde Villa」（イタリア語で緑の大邸宅）と名付けました。

このイメージに合わせ、駐車場部分にウェルカムゲートを取付け、そこには建物名が入ったロートアイアンがアクセントとして設置されます。

デザインパース

天然石と玉砂利や植栽、ウッドフェンスで囲ったりの作業がほぼ完成に近づいて来ました。

あとは特注のロートアイアンが出来上がり、それを取付ければ完成です。

デザイナーの描いたイメージとほぼ同じものが出来上がりそうで、1階の店舗との調和もバッチリです。

この建物の2階・3階部分住居、39.61坪の6LDKメゾネット住宅は現在入居者募集中です。
ハトさんからご覧下さい。

蔦の絡まる家とミツバチ人間

今日は天気も良く、自転車で城北中央公園近くのお客様を訪問。
その帰りにもう空き家となっているような蔦の絡まる家を見つけました。

蔦の絡まる空家？

玄関や窓には蔦が無いので、もしかしたら人が住んでいる？
もしどなたかお住まいになっていたら無断撮影で大変失礼いたしました。
でも室内は凄い湿気でカビだらけなのではないでしょうか。

この家を見ていたら、ミツバチが何匹集ったかを競う競技を思い出しました。
こっちは見ているだけで気持ち悪い。

橋下氏、発言を陳謝•••••

今日も一日マスコミ各社が取り上げ、朝日新聞夕刊では誤解で傷ついた方いたら申し訳ないと、発言を陳謝したと報道されてはいるものの、内容を見てみると、発言内容を撤回した訳では無く、持論は撤回しない考えも示したようです。

日本国内はまだしも、アメリカやアジア諸国との摩擦を考えると、決して賛同は出来ません。

不適切だと謝ればそれで良いと考えているならば、どんなに頭が良い人でも人の上に立つべきでは無い。

策士策に溺れる？

日本維新の会共同代表の橋下徹大阪市長の先日の会見でかなりの波紋が広がっています。

マスコミの論じ方にも問題は有るのでしょうが、従軍慰安婦問題に関しては報道を見聞きした人の半数以上は「橋下徹市長が従軍慰安婦問題を肯定した」というように捉えたかも知れません。
私も随分と過激な発言なので国際的に問題になると感じていました。

事実、報道された内容をそのまま転記すると、『「銃弾が飛び交う中で、精神的にも高ぶっている集団に休息をさせてあげようと思ったら、慰安婦制度が必要なのは誰でも分かる」と述べ、日本以外でも慰安婦制度は必要だったとの認識を示した。』という内容で伝えられました。

何度か聞き返していると「その当時は」という前置きが有ったのですが、そこのところは協調されていないため、あたかも従軍慰安婦制度を必要悪と捉えて肯定しているように思えた訳です。

また沖縄の米軍基地問題にしても、「米兵による性犯罪を防ぐためにはもっと風俗業を活用して欲しい」と米海兵隊司令官に申入れたとの報道がなされていました。

これに関しても「合法的な風俗業」と言う部分が協調されず、ただ単に「風俗業を活用」と報道されてしまったために問題が大きくなっているような気がします。

橋下徹氏は非常に頭の良い人なので、言葉の一つ一つを充分に精査して喋っているはずで、この二つの「従軍慰安婦肯定問題」と「風俗業活用問題」も「その当時は」という言葉と「合法的な」という言葉がしっかりと隠されています。

今朝のワイドショーを見ていても、司会者からコメンテーターまで全ての方が発言に対して否定的な事を言うと『「その当時は」とちゃんと言っているではないですか。そのこと自体を肯定している訳ではありません。』

海兵隊の問題に関しても『「合法的な風俗業」と言ったので「売春や・買春」を薦めた訳では有りません。あくまでも「合法的」と言っているのです。』という風に批判を退けていました。
しかし、一般的な人間の感覚としては合法的風俗業と言われてもあまりピンと来ません。

おそらくこのような事態になることはある程度想定内、その為に「その当時は」という言葉と「合法的な」という言葉を使い、自分への批判を回避しつつ、誰も表立って発言出来なかったこの問題を表面化させようとしたのではないかと思っています。

しかし、いずれにしても国際的にも女性に対しても配慮に欠ける発言だったことは,間違いなく、今日もテレビや新聞などでかなり叩かれた為、「不適切な発言だった」と一部分は謝罪したようですが事が事だけにそう簡単に火が消えるとは思えません。

特に「海兵隊は風俗業を活用すべき」という発言は相当アメリカ側を不快な気持ちにさせたようです。

日本で言う合法的風俗業というものはアメリカには存在せず、日本で言う「ずばり非合法の風俗業を活用せよ」と言ったのと同じ事になります。

この問題は残念ですが暫く尾を引きそうです。

今日も一日飯田橋にいます。

5月13日の月曜日。

今日は11:00から不動産協同組合にて4月分会計伝票のチェック。

12:00からは5月28日に開催される通常総代会の打合せ。

場所を東京大神宮会館に移動して13:30から協同組合の第2回理事会。

15:00から保証協会幹事会、15:20から業協会の理事会と会議が続きます。

朝一でエントランス改修工事が進んでいるVerde Villaの進捗状況を確認し、10:00現在飯田橋に向けて移動中です。

山加あけみの「福祉啓発ライブ2013」

練馬文化センター大ホールで開催されている、都議会議員「山加あけみ」総合プロデュースの福祉啓発ライブ2013に来ています。

「生涯福祉」を提唱し、障害を持つ人も持たない人も共に集い、子供からお年寄りまでが一緒に活動を行う《世代間交流》のイベントとして21年間続いており今回で21回目となります。

生憎の雨にも係らず、ほぼ満席の大盛況。

この後18:00からは、女性初の都議会警察・消防委員長就任祝いが催され、特別友情出演で歌手の山川豊氏も登場することから、夜の部は約1500席の場内は立ち見が出ることと思われます。

再建築不可物件に関する勉強会

宅建練馬区支部では日々の仕事の中で非常に苦労する再建築不可物件（不適合接道）や既存不適格物件。

これらを何とか知恵を出し合って非合法では無く、合法的に処理する方法を模索する勉強会（再建築不可物件検討会）を昨年立ち上げ、支部内で何度か事例を出して勉強会を重ねました。

いくつかの事例などを例にその方法論を検討し、当然のことながら許認可権限を持っている練馬区とも意見交換や勉強会を行い、ありとあらゆる方法を検討し、様々な工夫をして困っている区民を助け、そして我々の仕事にも役立てたいと言うのがその設立趣旨でした。

この再建築不可物件検討会の立ち上げから約半年。
一昨日（5月9日）練馬区の都市整備部建築審査課との第一回目の勉強会・意見交換会が開催されました。

まず最初に練馬区から道路についての定義に関する説明、そして現況幅員が規程に満たない狭小道路に面する物件に建築許可を下ろすための要件について説明がありました。

「練馬区建築基準法第43条第1項ただし書許可基準」という書面を頂戴し、練馬区はただし書の運用が都内でもトップクラスであり、再建築が出来ない、もしくは売るに売れなくて困っている区民を救う為に積極的運用をしているという説明がありました。

再建築不可物件に関しては非常に複雑な問題が絡んでくるため、これはと言った解決策がそう簡単には導けない事情は有りますが、数々の事例を精査し、練馬区とも協議や勉強会を重ねて行けば、少しは解決出来る案件があるかも知れません。

非常に難しい問題を含んでいますが、これからも勉強を重ね、解決方法を模索して行きたいと思っています。

iPad研修会

東京都不動産協同組合では今期から全役員にiPadを配布し、常務理事会・理事会にてペーパーレスを実施しました。

会議資料は全役員にPDFにて配布し、iPadを見ながらの会議となります。

今までも紙資料を持ち歩かず、PDFにして持ち歩いている者に取っては何の抵抗も無く、返って重たい紙資料を持ち歩く必要が無くなり、更には資料を保管用PDFに変換する手間が省けて有難いことです。

しかし、突然iPadを配布されても使い方が解らないと会議にならず、返って会議効率が悪くなっては本末転倒。

そんな訳で本日協同組合会議室にて、iPad研修会が開催されました。

皆さん真剣に勉強中。

協同組合の理事長も参加しています。

ちょっとノンビリGW中のゴルフ

ゴールデンウィーク中の弊社のお休みは、3日・4日・5日・6日+本来の定休日（第一・第三火曜日水曜日）。

3日は連休初日だが社内で仕事。
二日目の4日は私の大好きな太平洋アソシエイツ佐野ヒルクレストコースにて家族とプライベートゴルフ。

そのまま東京に帰る予定ではあったが！
もう一日ゴルフがしたいと言うことでゴルフ場と宿を急遽予約。

あちこち電話してもさすがにゴールデンウィーク中の為「満室でございます。」
しかしラッキーな事に電話をしている最中にキャンセル電話が入ったようで佐野プレミアム・アウトレットすぐ近くのホテルの予約OK!

ゴルフが終わってから予約の取れたチサンホテルにチェックインし、そのまますぐに佐野プレミアム・アウトレットへ。
しかし、余りの人の多さにびっくりして早々にアウトレットを退散し、ホテルに戻って早めの就寝となりました。

翌日の5月5日は同じく栃木県のプレステージカントリークラブへ。
バブル期のそのままのようなクラブハウスだが、残念だったのは当時稼働していた2階のレストランに行くためのエレベーターが運転休止。
プレー後の浴室内サウナもメンテナンス中で入れず。

コースメンテナンスはしっかりやっているけれど、バブル期とは違って細かい部分では省エネ・節減ムード満載でした。