平成18年度第3回代議員会開催

本日午後1時から、竹橋の日本教育会館8階会議室にて平成18年度第3回目の代議員会が開催されました。

例年この時期に開催される代議員会は、次年度の事業計画など今後の業協会の方向付けをするとても大切な会議です。

代議員の定数は309名。本日の出席者は212名＋委任44名で適法に成立しています。

ここしばらく、何度もテストを繰り返してきたWeb版の宅建経営塾の開催が盛り込まれた平成19年度の事業計画は、先月の宅建本部常務理事会・理事会を経て今日の代議員会に審議事項で上程されました。

結果はこれといった反対意見もなく、無事平成19年度の事業計画書（案）は可決決定され、私も今までは「実稼働できる日もそれほど遠くはないでしょう」と自信なげにブログに書いてきたのですが、これで「来期から実施されるWeb版宅建経営塾」というはっきりした表現に変わります。

やはり教育は我々宅建協会にとっても非常に重要なテーマであり、教育を担当する指導研修委員会に大きな責務が掛かってきます。

平成19年度事業計画書にも、『本会の教育研修事業については、会員・従業員のための「宅建経営塾」を更に充実すると共に、総合的な教育研修機関の設置・将来の業界を担う人材の育成を目指し、また「光回線を利用するインターネットを駆使した複数会場での講習」（これがWeb版宅建経営塾）にも取り組んでいきます。』と明記されています。

指導研修委員会はその責務が大きいだけに、他の委員会とは桁外れなビックリするほどの予算計上になっています。
その予算の約半分が「宅建経営塾」の運営費で、まさに将来の業界を担う人材育成に使われて行きます。

今日の代議員会で平成18年度の宅建経営塾申込状況の報告がありましたが、3月1日現在のデータで申込者数はなんと4,851名。
今月分を入れると5,000名を超える人達が申し込んだ事になります。

この経営塾が無料で開校されているのも人気の秘密でしょうが、それだけみんなも学びたいという気持ちを持っていることの証でもあります。

Web版宅建経営塾が来期から本格稼働すると、更に受講者は増えるでしょうし、我々宅建協会の地位向上にも確実に役立つ事でしょう。

賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）

2004年10月に東京都で「賃貸住宅紛争防止条例」（通称：東京ルール）が施行されてから2年半近くが経過します。
現場ではどのようにこの条例が根付いているか？2年契約が一般的な賃貸市場では丁度ワンクールが終了したことから、「月刊不動産流通（2月号）」にて『東京ルールから2年、原状回復と敷金精算の現場は変わったか？』というテーマで特集が組まれました。
10頁にも渡る特集で、アンケート結果の発表や賃貸管理を主とする不動産会社への取材結果が掲載されています。
当社も取材を受け、施行から2年間にわたる現場での経験をお話しさせていただきました。
取材とアンケート結果で解ったことは、半数以上の回答者がトラブル件数はそれほど減っていないと答えたものの、3割はトラブルが減ったと回答しています。
相変わらず現場でのトラブルは起きているのですが、多少は減ったこと、そしてオーナー側の意識はかなり変化したという結果が出ています。
管理会社としてはオーナーとの間で敷金を返す返さないのトラブルが減った代わりに、どんな使い方をしても敷金は帰ってくるといった間違った解釈をする強気の借主の出現で新たなトラブルも増えています。
いくら借りている家とはいっても自分が住む家ですのでもう少し大事に使って欲しいと思うのは当社だけでは無いでしょう。
自然損耗と故意過失の違いを契約時にしっかりと説明することが今まで以上に大切になってきました。

宅建経営塾Web版テスト配信（二日目）

昨日ついに実現した「宅建経営塾」Web版ですが、途中10分の休憩を含んで都合3時間10分。

特別講義2として組まれたカリキュラム（専門的内容に特化）で、「不動産の相続や贈与に係わる税務のちょっと高度な話し」でしたが非常に為になり、練馬会場はテストとはいっても飯田橋のセミナー会場では約180名の熱心な会員さんが集まって講師の話に聞き入っていたわけです。

練馬会場でも参加された方々は皆真剣に講義を聴いており、あらためてこのような場が必要だということを実感した次第です。

さてさて前置きはここまでにして、今日は宅建経営塾Web版テスト配信の二日目です。
今日の講義内容は、昨日と同じく個別的・専門的な内容について研修することを目的として設定された「特別講義1：契約条文に見る賃貸借契約上の注意点」です。

賃貸実務コースで学んだ賃貸借契約の条文について、注意すべき点や重要な点などについて近時の判例や動向を交えた具体的な解説です。

この宅建経営塾は毎回百数十名の参加者が殺到する人気講座で、内容が充実しているうえに会員各社に対して無料で提供されている教育システムです。
これがもっと昔から実施されていれば不動産業界の地位ももう少し向上していたかもしれません。

写真は平成18年度宅建経営塾3月コースのパンフレット表紙ですが、そこには「プロという自覚」から始まる以下のような短いコメントが書かれています。

近年の生活環境の急激な変化は、私たち不動産業界にも大きな影響を及ぼしています。
以前と比べて不動産に関する知識やノウハウは、質・量ともに高いものが求められるようになり、都市環境事情や住宅事情について絶えず最新の知識を得ていかなければなりません。
社団法人東京都宅地建物取引業協会は、平成18年度も「宅建経営塾」を開講します。
開講初年度より予想を遙かに上回る申込があり、大きな反響があった「宅建経営塾」。
今年度も更に内容を充実させ開催いたします。
受講料は無料です。
本気で仕事がしたい、差のつく仕事がしたい人のための「宅建経営塾」です。

確かに知識が無いと不安になり、行動も消極的になりますが、逆に知識があると仕事に自信が持て、行動も積極的になり、表情も明るくなります。
顧客からしても自信なげに仕事している営業マンより、堂々と明るく行動的な人が良いに決まっています。

やはりどの業界でも地位向上の根底にあるのは「しっかりとした基礎教育」ということになるようです。

宅建経営塾Web版テスト配信開始

昨年9月から始まったインターネット版「宅建経営塾」の配信テストですが、今までに8回のテストを重ねいくつかの問題点はあるものの何とか稼働出来そうなところまでやってきました。

飯田橋の宅建本部で実際に行われる宅建経営塾（参加者は毎回約百数十名）は、今日の夕方の講座が「不動産の相続と贈与に関する税金」、明日が「賃貸借契約書の条文の解釈及び法律上の注意点と実際の裁判例」となっています。

これをついにテストではあるのですが実際に配信し、支部に来てくださった会員の方々に受講していただこうということでテキストも準備しました。

今回の配信テストは飯田橋の宅建本部（峰ビルのセミナー会場）で実際に行われる講座を中野会場と練馬会場（練馬区支部会議室）3拠点で繋いで実施されました。

今日の講座はさしたるトラブルも無く、約3時間にも渡るWeb配信が無事終了したので、
これで明日も順調に配信出来れば実稼働出来る日もそれほど遠くは無いような気がします。

練馬区長選挙スタート

平成19年3月10日（土）午後2時に現職志村としろう区長選挙事務所の事務所開きが行われました。

その時間私はどうしても時間が取れず、他の方々にお願いして参加できませんでしたが、志村区長の出陣式に宅建協会からの推薦状を持参しての事務所開きとなっています。

今回の区長選はかなりの激戦が予想され、票が割れるのでは？と危惧されています。
今年は4月8日が東京都知事選挙、4月22日が練馬区長と区議会議員選挙が行われるので、なるべく多くの方がそれぞれの意志で選挙に行って欲しいと思っています。

練馬区でも今回の選挙に向け、2月27日付けで「若者よ、選挙に行こう！」という広報活動を行っています。

練馬区民はそれぞれに自分の街をより良くするため、是非とも選挙に行きましょう！
もちろん私も絶対に行きます。

宅建経営塾Web版の最終チェック

宅建協会の超人気講座「宅建経営塾」を少しでも多くの人に受講して貰おうと言うことでスタートしたWeb版のテストですが、昨年の9月に第1回目のテストを行いシステムも進化した形で今年に入ってから6回に渡るテストを重ねてきました。

ところが動作が一定せず上手く繋がらなかったり、途中で切れてしまったりと言うことが何度か発生し、原因の特定が出来なかったことから万全を期すために何度もテストを繰り返してきたわけです。

専用線を引き込んでいる大企業等では既に沢山導入され、これと言った問題は出ていないようですが、一般人が利用するBフレッツのハイパーファミリー等ベストエフォートのブロードバンドを利用するとその時々でトラフィックが低下し、大量のデータ送受信を行う映像処理では問題が発生するようです。

湯水のごとく莫大な費用を投下してやるのではなく、限られた予算でしかも誰でも導入できる一般NET回線を利用して映像配信が出来るようにすることが、広く普及出来る為のキーワードのような気がしてきました。

これが完成すると、いつでも誰でも何処ででも参加・受講できる研修システムが構築できるのだと思います。

来週の月曜日・火曜日（3月12・13日）は宅建練馬区支部にてパソコン研修会が開催され、しかも飯田橋の本部会場では夕方から宅建経営塾が開催されます。

せっかくのタイミングで開催される宅建経営塾をパソコン研修会に来た方々になんとか受講していただこうと言うことで急遽昨日今日と二日間にわたり接続テストを行いました。

昨日のテストでは最初にパソコンがフリーズしてしまったりといったトラブルも起こったのですが、二日間とも約2時間にわたる接続を試みて何とか本番の授業を配信できるだろうと思えるところまで漕ぎ着けました。

宅建本部の事務局は日々大変な努力を重ね、コーディネーターのアットホームやシステムを提供しているNTT(WarpVision)とかなりシビアな打合せや不具合の原因究明をしてくれました。

昨年の第1回目を含めると練馬会場だけですが今日で9回にわたるテストを行ったことになります。
もちろん飯田橋の本部会場はもっともっと多くのテストを重ねてここまでやってきています。
何でもそうだけど形になるまではいろいろと大変です。

群馬で物件調査

昔の友人から群馬の物件売却を手伝って欲しいとの要請があり、今日は群馬まで出かけて物件調査です。

最初に前橋地方法務局に入り、公図の確認と地積測量図・建物図面の取得と謄本取得。
その後、市役所に移動して用途地域の確認、道路管理課で道路復員の確認をしてから水道局に移動して上下水道の埋設を確認。

場所柄当該地域は未線引き地域となっていました。
つまり市街化区域でもなく、市街化調整区域でもなく、建坪率と容積率だけが決められ都市計画の指定がされていない地域と言うことです。

正式に売却することが決定したら広範囲に情報発信するためにブログでもお知らせしますが現時点ではまだ場所と物件は非公開です。

今日は定休日を利用して遠方の物件調査といった一日でした。