台風の思わぬ余波に苦笑

一昨日、賃貸の管理を頂いている某分譲マンションの入居者の方からメールを頂きました。

出張でロンドンに滞在しているとのことですが、勤務先の方に管理人さんより電話があり、「ルーフテラスに水が溜まり隣の部屋のベランダに水が流れ出ています。排水口が詰まっていませんか？」という内容でした。

早速管理人さんにお電話して確認したところ、「今夜も雨が降りそうなので階下への漏水が心配、留守宅の鍵を預かっているのなら何とかして欲しいとのことでした。」

とは言ってもお留守のお宅に勝手に入る訳には行かず、まずは海外出張中の入居者の方にメールでその旨連絡。
緊急時と言うことで留守宅への立入り許可を頂き、今日現地チェックに行ってきました。

テラスへの出口から外を見ると、もう2～3日雨が降っていないのに排水口周辺にはかなりの水が溜まっています。 
植木鉢も倒れ、デッキブラシも飛ばされ、散水ホースの巻取り機もホースからちぎれそうな程飛ばされていました。

先日の台風の際にかなりの強風が吹き荒れたのでしょう。

かなり広いルーフテラスの有る物件なので、風で飛ばされたコンビニの袋や枯れ葉が排水口に詰まり、それが原因で詰まったものと推測していました。

しかし････････

なな～っ何と！
排水口にぴったりとはまったように蓋をしている黒い物体が有るではありませんか。
外してみると勢い良く水が流れ、一気に水溜まりは無くなり一件落着。

その原因は何とゴキブリ退治のコンバット。
逆さまになってぴったりと排水口の蓋代わりになり、サイズを合わせて作ったかのように見事な止水弁となっていました。

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こんな事もあるんですね。
永年この仕事をしていますが、ゴキブリ退治のコンバットが原因で漏水事故に成りそうになったのは初めての経験です。

それにしても今年は水の事故が多く、年の初めから分譲マンションでの漏水事故が多発して水難の年となっていました。
昨晩大雨にならなくて本当に良かった。
もしも台風のような、ゲリラ豪雨のような雨が降っていたら・・・・・
階下に漏水していたかと思うとぞっとします。

大雨にならなくて本当に良かったとほっとしています。

iPhone&iPad OS の改悪

iPhone&iPadのOSが「iOS6.0」にアップグレードされました。
新しく発売されたiPhone5も同じく、新しいAppleのOSはバグだらけなので、まだiPhone5を買っていない人、OSのソフトウェアアップデートを行っていない人はそのままアップデートしない方が良いでしょう。

新しいOSでは地図機能がGoogleMapsからApple独自開発の物に変わり「全く使えない」と世界中から極悪批評。
Appleのティム・クック最高経営責任者もマスコミを通じて謝罪。

地図よりももっと問題なのは、メールやカレンダーなど、iPhoneを仕事やスケジュール管理に使っている人にとっては致命的とも言える不具合が出ています。

スマートフォン用OSではライバル、AndroidのGoogleと手を切ろうとAppleは考えたのか？
逆にGoogleがAppleへのデータ提供をストップしたのか？裏事情は解りませんが、カレンダーはGoogleと上手く同期出来ない。
メールの送受信もG_Mailとの連携が上手くいかない。

Appleのサポートコミュニティではいろいろな人の書き込みは有るものの、メーカーからの解決策は今のところ全く無し。
我々は利用者はモニターではなく、正規料金を支払って使っているユーザーです。
不具合のあるものを世に出し、料金を払って使っているユーザーをモニター代り、と言うよりモルモットとして使って欲しくないですね。 

最初におかしいと思ったのは電話帳。
iPhoneに保存されていたアドレス帳のデータがiOS6.0にアップデートしてから部分的に消えてしまい、今までかけていた人に電話しようとした際、電話帳にその人のデータが表示されない現象が発生。

グループ分けが変な形で変更されたようで、結局はデータが消えた訳ではなく別の場所に持って行かれてしまっていた。

私にとって一番困ったのは予定表。
Googleカレンダーを使って事務所のPC、自宅のPC、iPad、iPhone、と全てを同期させて予定をコントロールしていたのだが・・・・・

iOS6.0になってからGoogleカレンダーのデータがiPhoneのカレンダーと上手く同期出来ていない。

Googleアカウントを一端削除してから再設定しようとしたら、今度はGoogleアカウントの設定がまるで出来ず、いつまでも「アカウントを追加中」とぐるぐる待機中の表示が回っているだけで設定出来ず。

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結局仕方なく、iPhoneの機能にある「地図」・「カレンダー」・「メール」機能が使い物にならず、Safari経由でGoogleMaps・G_Mail・Googleカレンダー機能を使う羽目になりました。

デジタル機器やソフトウェアでバグは当たり前、しかしここまで酷い改悪を経験したのは今回が初めて。

スティーブ・ジョブスが生きていて、この事態を目の当たりにしたら？・・・・

いやいや、生きていたらこんな事にはなっていなかったでしょうね！
このままAppleが終わってしまう事が無いように願いたいものです。

雨が降ると気温が下がる。

今朝方横浜に向けて8時に練馬を出発した時は外気温27℃。
結構涼しいな！という感じだったのだが、首都高速を走っていると朝なのに外気温32℃

途中川崎を抜けて横浜入った辺りでゲリラ豪雨に遭遇したら一気に外気温は26℃となり、窓を開けた方が涼しいような外気温となりました。

横浜での仕事を終え、田無の現場に着いた頃には外気温33℃。
真夏日です。

しかし、ここでも土砂降りの雨が降ってきたとたんに外気温は27℃まで下がり、湿気は凄いけど気温だけは低くなりました。

今年の9月は残暑が厳しく体調管理に苦労しますが、秋は確実に近くに来ています。
でも、週間天気を見ていると暫くは30℃越え！

宅建城北ブロック主催の不動産フェアが開催される9月23日は、まだまだ真夏日が続いているようです。 

「築42年」分譲マンション管理組合の総会に出席

半月程前から5回に及ぶ漏水に悩まされた代々木八幡の分譲マンション。

漏水した下階住人の方には多大なご迷惑をおかけし、弊社が賃貸の管理をさせて頂いている5階の住人の方にもかなりの時間的拘束を強いてしまいました。

漏水の原因個所が一個所では無く、配管の接合部分の亀裂や配管の詰まり、洗濯機排水ドレンの接合不良など複合的な要素が絡まって発生した為、その原因究明には複数回の調査を要してしまいました。

下階の補修費を除いてもかなりの多額な費用を要しており、今日はマンション管理組合の総会が開催されるとの事でしたので管理組合が加入している保険対応の為、貸主である区分所有者と共に管理組合の総会に出席して状況説明をしてきました。

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マンション管理組合用にも最近ではいろいろな保険が有りますが、ベーシックなものでも漏水の調査費用までは担保されるのが一般的です。

原因を究明するまでの調査費用だけでも保険適用が成されると、区分所有者の実質的金銭負担は半分以下に軽くなってきます。

今回の漏水事故は、築45年という古いマンションであった事、排水管の一部は床下のスラブを貫通して下階の天井裏を這っている事から共用部分の配管となる事、漏水の原因が一個所では無く、専有部分・共用部分両方から発生した事、それに追加して漏水した原因の一部が上階居住者（賃借人）の不注意で発生している事などから保険適用も管理会社の保険、賃借人が掛けている借家人賠償保険、区分所有者の入っている総合保険それぞれが複雑に絡み合って来るので、どこまで担保出来るのか現時点では確定出来ません。

これから全ての費用明細を積算、項目ごとに写真を添えて説明し、最終的には「保険会社の査定待ち」という事になりそうです。

分譲マンションの漏水事故は複雑な要素が絡む為、原因究明だけではなく事後処理もとても大変です。

またしても漏水事故発生、緊急対応

先日来再三に渡る漏水（これで4回目）に悩まされていた代々木八幡の分譲マンション。

4日前の先週水曜日に階下に漏れた際、配管清掃を実施して詰まっていた紙ゴミを取り出して管を貫通させ、やっと安心していた矢先に今日の漏水となりました。

発注をかけていた防水パンと排水ドレンも入荷していたのでその交換をしていた際、写真のように排水ドレンの先のジョイント部分が割れていました。

どうやら今回はここから漏れ出したようです。

入居者の方は住みだしてから8年間配管清掃をやったという記憶が無く、下の方に確認しても「配管清掃はやった事が無い」との事でした。

長年積もり積もった小さなゴミや髪の毛等、及び配管ジョイント部分の劣化等、様々な要因が複合的に重なり、今回のように多数回に及ぶ漏水事故となったのだと思われます。

何回も、何時間も、在宅して下さった入居者の方にもかなりのご苦労をおかけしましたが、何より、階下の方にはお部屋の損傷のみならず、ご在宅頂く時間的ご負担もおかけしてしまいました。

大変申し訳なく思いますが、分譲マンションは賃貸と違って各部屋権利者が違いますし、管理組合も存在し、そっちの調整がまた大変です。

近々このマンション管理組合の総会が開催されるようですので、この部屋の区分所有者（賃貸の大家さん）と一緒に出席してみるつもりです。

詰まりの原因は「紙ゴミ？」

現場に着いてまず、下の階の漏れた個所トイレ天井の点検口から確認。

スラブ（床のコンクリート）の下に配置された排水管周辺がビショビショでかなりの被害を確認。

排水管内部の詰まりを解消すべく、配管清掃を実施。

すると、水に溶け無いような紙がかなりの量出て来ました。

これが詰まりの原因だったようです。

とりあえず共用の縦管迄貫通させて配管清掃を終了し、配管のジョイント部分に防水コーキングを施して只今乾燥中。

もう暫く間をおいて乾いてから水を流し、下に漏れなければ処置完了となります。

今度は別の場所から漏水

漏水事故が発生して最初の調査では原因特定できず、2回目で原因個所が特定され、後は排水ドレンや管を交換するだけと一安心していた代々木八幡の分譲（賃貸）マンション。

今度は新たに別の個所から漏水事故が発生し、またまた緊急対応する事になりました。

今日は水曜日で当社定休日。

午後13:30からは練馬区都市計画審議会に出席、その後宅建練馬区支部青年部会の勉強会に参加予定としていました。

先程練馬区都市計画審議会には欠席すると伝えに行き、現在現場に向かっています。

水道工事会社からの第一報では、やはり前回とは漏れている場所が違う為、別の原因である可能性が高い模様。

早く現場に着きたくイライラしますが、今日も長い一日になりそうです。

漏水の原因が確定

17:00から始めた漏水原因の再調査。

前回（7月14日）の調査時は「洗濯機排水が一番怪しい」とは言いつつも、なんど排水しても漏れて来なかった為、原因究明が出来ず終いでした。

今回も一番怪しい洗濯機排水ドレンをファイバースコープの画面に映しつつ排水すると、はっきり目視出来る程大量に溢れて来ました。

原因がやっと特定でき、とても持ち上げられない程の重量がある大型ドラム式洗濯機をやっとの思いでずらして見て愕然。

大型のドラム式洗濯機なので古い防水パンを取らなければ設置場所に収まらなかったのでしょう。

前回調査時も防水パンが無い為、やはりここが一番怪しいという事にはなっていました。

しかし、防水パンを外すからには、それなりの処理をして排水ホースを繋いでいるものだと思っていました。

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大手家電量販店で購入・設置したとの事ですが、新たに排水ドレンを付けた訳では無く、防水パンを外したままの排水ドレンにホースを突っ込んでアルミテープで止めただけと言う呆れた手抜き工事でした。

防水パンの排水ドレンはねじ込み式。
ゴムのパッキンも付いているのでしっかりねじ込んで有れば絶対漏れません。

その直径10センチ程の排水ドレンにその半分の太さも無い排水ホースを突っ込んで隙間から漏れない訳が有りません。

設置してから暫くは排水も良好だったのでしょうが、何年かしてくるとテープの糊は溶け、繊維屑が溜まり、挙句の果て今回の漏水事故に繋がりました。

訴えてやりたくなるような酷い話です。

結局、部品を調達してから、新しく排水ドレンと防水パンを設置する事になりました。
それまでの間は、洗濯機排水を浴室に流して頂くように応急処置をして本日の作業終了。 

またしても漏水事故発生

先日床を開口して漏水調査を行ったが原因の特定が出来なかった代々木八幡の分譲マンション。

前回は何度も繰り返し水を流して見るものの全く漏水して来なかった為、入居者の方の拘束時間も考慮して途中で調査を打ち切った経緯が有りました。

たまたま詰まった繊維屑で一時的に水が溢れ、その後詰まりが解消された為、何度繰り返して水を流しても現象がでなかったのでは無いかと考えていました。

数年前に給水・給湯管は交換されていたので、排水系統が原因だと考えていたのですが、もしかしたら排水では無く給水系統かもしれません。

これから水道業者と共に、再調査に取り掛かります。

原因特定依然出来ず！

水を溜めて流して、溜めて流してを繰り返すが床が濡れてこない。

なんでだ？

洗濯機の排水が一番疑わしいのだが、ここも何度流しても漏れてこない。

もしかすると繊維屑等何らかのゴミが詰まって排水トラップからオーバーフロー。

その後、ゴミが偶然流れてしまって普通に流れるようになったのか？

洗濯機からの排水を繰り返してチェックするも漏れてこない。

原因特定依然出来ず！

漏水原因が特定出来ない

浴室入口前の床を開口して溜まった水を掻き出し、ドライヤーで床を乾燥させる。

そして洗濯機から排水、続いて浴槽に水を溜めてから排水してみるが床が濡れてこない。

原因はどこだ????????

浴室前の床を開口

水が溜まっていた浴室入口前の床を開口。

とりあえず溜まっている水を掻き出し、ここからもファイバースコープで調査。

洗濯機の排水辺りが怪しいかも？

と言う事で、只今洗濯機から排水をして水位を確認中。

漏水調査開始

まずはユニットバス内の点検口と床の点検口からファイバースコープで点検。

ユニットバス及び洗濯機置場床下に水が溜まっている事は確認出来た。

代々木いずみマンション漏水調査

賃貸管理のご依頼を受けている代々木八幡の分譲マンションの一室で先日漏水事故が発生。

今日はその原因究明の為、水道業者のみならず、床を開口して調べる為に大工さんにも来てもらいました。

古くなったマンションはあちこちで漏水事故が発生する為、その都度対応が大変で、特に復旧迄の時間が読めないので他の予定を組めず苦労します。

今回は今日中に終わるのか？

この連休が全て潰れてしまうのか？ちょっと心配。

仕事を調整して在宅して頂いた入居者の方には本当に申し訳無い気持ちです。

この後、09:00より原因究明作業を開始します。

早く原因個所の特定が出来れば良いのだが。

店舗前所属団体名称の変更

今年の4月、弊社所属団体が東京都の認可を得て社団法人から公益社団法人へと移行いたしました。

これが結構大変な騒ぎで、業界団体では封筒から名刺から判子から何から何まで作り直しました。

加盟している弊社でも、名刺の作り直し、販売図面・募集図面の所属団体名称変更、ウェブサイトの記載も変更等々結構な変更作業が伴いました。

なかなか時間が取れず、最後になっていた（本当は最初にやるべきですが・・・）店舗前のガラスとシャッターの名称変更を本日行いました。

弊社のシャッターは所狭しといろいろな能書きや会社の業務内容などを書き込んでいますが、これは書いたのでは無く全てカッティングシートを貼ったものです。

所属団体名称もカッティングシートで作成したものなので、空いた時間で切り抜き文字の作成をして名称の一部を貼替えました。

看板屋さんに頼めばよいのでしょうが、自分の思い通りに作りたいため、昔買ったカッティングマシーンを出してきての作業です。

使ったのはローランドのカッティングマシーン「STIKA」。

ローランドと言うと、エレクトーンや電子ピアノ・シンセサイザーを作っているメーカとして有名ですが、このカッティングマシーンも実に優れものなのです。

パソコンで文字や図形・ロゴなどを作成し、その出来上がった文字やロゴをこのカッティングマシーンで切り抜きます。
そして面倒くさい作業はあるものの、出来上がった文字やロゴを貼るだけ。

写真のように支部から配付されたステッカーは一部まだ名称変更が済んでいないものもありますが、とりあえず名称の書き換えが完了しました。

忙しくて出来無かったとは言え、ずっと気になっていただけにほっと一安心です。 

管理物件のお手入れ

梅雨入り宣言が出たばかりの週末、しかし今日は朝から真夏のような雲が広がり、ちょっとした夏気分を味わう午前中でした。

この時期になると我々管理会社を悩ませるのが湿気によるカビの発生と急激に伸びる草です。

管理物件の巡回をして行くとあちこちで雑草が伸び、もじゃもじゃになる前に自分で出来る範囲は草むしりをしてきます。

一応バッテリーで動く草刈機をそのために購入してあるので、今日はそれを持ち、雨が降り出す前に草刈デーです。

ハトさん（正式名称：ハトマーク東京不動産）を構成する不動産会社（モトヅケネットワーク）は大なり小なり、このような作業を日々やりながら物件の維持管理をしています。

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