漏水事故発生

昨晩９時頃、携帯電話が鳴って何事かと思ったら入居者から漏水事故発生の連絡でした。
入居者が２４時間対応の水道屋を手配したとのことなので、仕事仲間との食事を終えてから現場に行ってみるとキッチン上部の天井からかなり大量の水漏れをしていました。

上階ではキッチンで洗い物をしていてシンクに溜まった水を一気に流したら漏れたようです。
どうやら配管の詰まりが原因のような感じがしたのですが、私が到着してから３０分ほどして駆けつけた２４時間対応の水道屋（何の道具も持っていない）は、ちょっと水を流しただけで「配管の奥の方で問題があるので床を剥がして配管を調べないと判らないと言う」、今日は道具を持っていないので明日床を剥がして調べると言うが、過去の経験から不安を抱き調査費用のみ支払って帰ってもらった。

何も作業をしないのだから当たり前だけど5,000円という調査費用はある意味良心的？でした。

そんなことがあったので、今日は朝一で過去にマンションの複雑な漏水事故の原因究明と復旧工事をしてくれた水道屋（水道110番）に連絡して調査を依頼。

過去に何度かこの会社には緊急時に助けてもらった事があり、信頼感があったので連絡したのですが、過去に担当してくれた職人さんが多忙で来られず、別の職人さんが来てくれたのですが期待は裏切りませんでした。

調べるのに時間は掛かったものの、大量な水を流すと上階の配水管がオーバーフローすることから、結局配管の詰まりが原因ではないか？と言うことで、特殊な器具を使って配管清掃（丁寧に30分ほど清掃）を実施、その後に配管の繋ぎ目のテーピングをやり直し、シンクに水をいっぱい溜めて何回か流してみたけど漏水は結局何とか止まりました。

これで一安心。
床も剥がさず、天井に穴も開けずにとりあえず問題解決です。

このマンションは当社が今月から管理を引き継いだ物件なのですが、引き継いだらとたんに問題山積み、日々の維持管理をきちんと行っておかないと大変なことになると言う見本のような事故でした。

各居住者に聞いてみると10年ぐらい配管清掃はしたことが無いと思うと言うことで、人間の動脈硬化と同じく、建物の配管も毎日流す少量の油が少しづつ配管内部に蓄積されて永年の間に米粒ひとつがやっと通るぐらいにまで管の内部が細くなってしまったのでしょう。

そうなるとちょっとした生ゴミが流れただけで管が詰まり溢れてしまう。
どうやらそんなことが原因だったようです。
日々その部屋で生活する人が正しい使い方をすることも大事だけれど、管理会社の責任で定期的なメンテナンス（人間ドック）を行っていないといつか致命的な事になると言う見本のような事故でした。

私思うに、顧客満足度は「管理手数料を頂くオーナーから」だけではなく、入居者（消費者）からも高める必要があるというのが私の持論です。
どうしても手数料を頂く方ばかりに目が向いてしまい、直接手数料を頂かない人を蔑ろにする傾向があります。
営利企業が商業ベースで考えたらそれは当たり前のことではあるのですが、ちょっと視点を変えると消費者を大事にすることが巡り巡って帰って来る。
言葉は悪いのですが、上に向かって吐いたつばは自分の顔にかかると言うことでしょう。

以下は私の持論です。

「入居者が満足すると素直に契約通りの賃料を払い、契約通りの賃料がキチンと入ると建物オーナーが満足し、建物オーナーが満足すると管理会社にキチンと管理手数料を払い、管理手数料を頂いた管理会社はしっかり働き、より良い住環境を入居者に提供する」という好循環サイクルがそこに構築されます。

私はこれがプロパティマネージメントの原点だと思います。

そういった事も日々起こる事件・事故から学習させていただいております。