消費者契約法の施行以来、何でもかんでも消費者保護の名のもとに契約内容が後から不当と言われ、当初合意して契約したものまでが遡って無効とされたり、賃貸市場では便乗組による更新料不払いが横行していました。
暴利と言えるような高額な請求は論外ですが、これまで何十年も商習慣として行われてきたものが、消費者契約法の名のもとに否定されるてしまうと、貸し手と借り手の需給バランスが崩れ、新たなるトラブルの火種と化していました。
敷引特約も同様で、契約当初に説明を受け納得して契約したはずなのに、解約する時になると「敷引きは不当だから納得できない」では、貸主側にとっては契約に違反されて騙されたようなものです。
善意の借り手を守るのは非常に大事なことですが、消費者契約法を盾にとって契約を履行しない悪意のある借り手がいることも事実です。
これで一定の歯止めがかかると良いのですが・・・
何と言っても1921年に初めて制定された借地法は、戦争を背景にした住宅難から借り主を守るためにできあがりました。
その後、度重なる改正を行い、現在の借地借家法へと変わっていきますが、基本的な考え方としては弱い立場の借り主を住宅難から保護するという基本姿勢は変わらずにきています。
しかしバブル崩壊以降、貸し主の立場と借り主の立場が逆転し、現在に至っては完全な借り手思考へと変わってしまいました。
ただでさえ家あまり状態のところに持ってきて、消費者保護法等ができ、お金を払う消費者側を徹底して守るという法制度になりました。
こうなってくると、「今まで何か言うと家を貸してもらえないのではないか？」・「住むところが無くなってしまうのではないか？」と不安を抱いていた人々の『不安要素』が無くなります。
不安が無くなると、人間我慢をしなくなり、法的な取り決めがない「礼金」・「更新料」がそのやり玉にあがり、あちこちで裁判が提訴されるようになりました。
今朝の朝日新聞にも「マンションの更新料を巡り最高裁で弁論」という記事が掲載されていましたが、私の基本的な考え方としては、最初の契約ごとで決めたことはお互い納得した上で決めた契約なので、途中から「更新料は法的根拠が無いから払わない」という理論がまかり通ってしまったら、そもそも契約という行為自体の意味が無くなってしまいます。
消費者を守ると言うことは、不当な行為から守ることであり、決めたことまで反故にするのは守るのではなく過保護・甘やかしのように感じられます。
商行為はお互いの同意によって成立するものであり、更新料や礼金が消費者にとって不当な金銭であるという判例を出すのであれば、それと同時に礼金や更新料の受領を禁止する法制度を決めなければ、何か矛盾を感じる次第です。
代金後払いで物を買い、支払いの際に高いから払わないというのと同じように思えてしまいます。
商取引はお互い対等であるべきで、悪徳商法から消費者を守る法律があるのであれば、悪質な入居者から貸し主を守る法律があってもよいのではないか？と、借り手市場となってしまった昨今の大家さんを見ていると、つくずく感じる次第です。
本年8月27日に大阪高裁にて「更新料特約は消費者契約法により無効」との判決が下され、不動産業界と家主に取って衝撃的なニュースが駆け巡りました。
もっともその契約内容を見てみると、家賃45,000円に対し更新は年一回でその更新料は100,000円という、関東では想像も出来ないような契約内容でした。
その負担額からして特殊な例という位置付けにしてはいたものの、「更新料特約は無効」の部分だけが一人歩きし、「全ての契約で更新料を受領してはいけない」と誤解する方もいたようです。
その衝撃的な判決から約2ヶ月、同じ大阪高裁でまったく逆の判決が言い渡された訳です。
この「更新料特約は有効」判決の中身を見てみると、8月の無効判決とは違い、更新料は2年ごとで金額は賃料の2ヶ月分。
関東地方では通常は更新料1ヶ月分、2ヶ月分という契約はあまり見かけないと思います。
つまり、受領金額が常識の範囲内で且暴利的でなければ、「更新料特約は有効」ということです。
宅建協会の顧問税理士、賃管協会の顧問税理士双方から今回の「更新料特約は有効」判決の速報が流されてきました。
