宅建経営塾Web版テスト配信（二日目）

昨日ついに実現した「宅建経営塾」Web版ですが、途中10分の休憩を含んで都合3時間10分。

特別講義2として組まれたカリキュラム（専門的内容に特化）で、「不動産の相続や贈与に係わる税務のちょっと高度な話し」でしたが非常に為になり、練馬会場はテストとはいっても飯田橋のセミナー会場では約180名の熱心な会員さんが集まって講師の話に聞き入っていたわけです。

練馬会場でも参加された方々は皆真剣に講義を聴いており、あらためてこのような場が必要だということを実感した次第です。

さてさて前置きはここまでにして、今日は宅建経営塾Web版テスト配信の二日目です。
今日の講義内容は、昨日と同じく個別的・専門的な内容について研修することを目的として設定された「特別講義1：契約条文に見る賃貸借契約上の注意点」です。

賃貸実務コースで学んだ賃貸借契約の条文について、注意すべき点や重要な点などについて近時の判例や動向を交えた具体的な解説です。

この宅建経営塾は毎回百数十名の参加者が殺到する人気講座で、内容が充実しているうえに会員各社に対して無料で提供されている教育システムです。
これがもっと昔から実施されていれば不動産業界の地位ももう少し向上していたかもしれません。

写真は平成18年度宅建経営塾3月コースのパンフレット表紙ですが、そこには「プロという自覚」から始まる以下のような短いコメントが書かれています。

近年の生活環境の急激な変化は、私たち不動産業界にも大きな影響を及ぼしています。
以前と比べて不動産に関する知識やノウハウは、質・量ともに高いものが求められるようになり、都市環境事情や住宅事情について絶えず最新の知識を得ていかなければなりません。
社団法人東京都宅地建物取引業協会は、平成18年度も「宅建経営塾」を開講します。
開講初年度より予想を遙かに上回る申込があり、大きな反響があった「宅建経営塾」。
今年度も更に内容を充実させ開催いたします。
受講料は無料です。
本気で仕事がしたい、差のつく仕事がしたい人のための「宅建経営塾」です。

確かに知識が無いと不安になり、行動も消極的になりますが、逆に知識があると仕事に自信が持て、行動も積極的になり、表情も明るくなります。
顧客からしても自信なげに仕事している営業マンより、堂々と明るく行動的な人が良いに決まっています。

やはりどの業界でも地位向上の根底にあるのは「しっかりとした基礎教育」ということになるようです。

宅建経営塾Web版テスト配信開始

昨年9月から始まったインターネット版「宅建経営塾」の配信テストですが、今までに8回のテストを重ねいくつかの問題点はあるものの何とか稼働出来そうなところまでやってきました。

飯田橋の宅建本部で実際に行われる宅建経営塾（参加者は毎回約百数十名）は、今日の夕方の講座が「不動産の相続と贈与に関する税金」、明日が「賃貸借契約書の条文の解釈及び法律上の注意点と実際の裁判例」となっています。

これをついにテストではあるのですが実際に配信し、支部に来てくださった会員の方々に受講していただこうということでテキストも準備しました。

今回の配信テストは飯田橋の宅建本部（峰ビルのセミナー会場）で実際に行われる講座を中野会場と練馬会場（練馬区支部会議室）3拠点で繋いで実施されました。

今日の講座はさしたるトラブルも無く、約3時間にも渡るWeb配信が無事終了したので、
これで明日も順調に配信出来れば実稼働出来る日もそれほど遠くは無いような気がします。

練馬区長選挙スタート

平成19年3月10日（土）午後2時に現職志村としろう区長選挙事務所の事務所開きが行われました。

その時間私はどうしても時間が取れず、他の方々にお願いして参加できませんでしたが、志村区長の出陣式に宅建協会からの推薦状を持参しての事務所開きとなっています。

今回の区長選はかなりの激戦が予想され、票が割れるのでは？と危惧されています。
今年は4月8日が東京都知事選挙、4月22日が練馬区長と区議会議員選挙が行われるので、なるべく多くの方がそれぞれの意志で選挙に行って欲しいと思っています。

練馬区でも今回の選挙に向け、2月27日付けで「若者よ、選挙に行こう！」という広報活動を行っています。

練馬区民はそれぞれに自分の街をより良くするため、是非とも選挙に行きましょう！
もちろん私も絶対に行きます。

宅建経営塾Web版の最終チェック

宅建協会の超人気講座「宅建経営塾」を少しでも多くの人に受講して貰おうと言うことでスタートしたWeb版のテストですが、昨年の9月に第1回目のテストを行いシステムも進化した形で今年に入ってから6回に渡るテストを重ねてきました。

ところが動作が一定せず上手く繋がらなかったり、途中で切れてしまったりと言うことが何度か発生し、原因の特定が出来なかったことから万全を期すために何度もテストを繰り返してきたわけです。

専用線を引き込んでいる大企業等では既に沢山導入され、これと言った問題は出ていないようですが、一般人が利用するBフレッツのハイパーファミリー等ベストエフォートのブロードバンドを利用するとその時々でトラフィックが低下し、大量のデータ送受信を行う映像処理では問題が発生するようです。

湯水のごとく莫大な費用を投下してやるのではなく、限られた予算でしかも誰でも導入できる一般NET回線を利用して映像配信が出来るようにすることが、広く普及出来る為のキーワードのような気がしてきました。

これが完成すると、いつでも誰でも何処ででも参加・受講できる研修システムが構築できるのだと思います。

来週の月曜日・火曜日（3月12・13日）は宅建練馬区支部にてパソコン研修会が開催され、しかも飯田橋の本部会場では夕方から宅建経営塾が開催されます。

せっかくのタイミングで開催される宅建経営塾をパソコン研修会に来た方々になんとか受講していただこうと言うことで急遽昨日今日と二日間にわたり接続テストを行いました。

昨日のテストでは最初にパソコンがフリーズしてしまったりといったトラブルも起こったのですが、二日間とも約2時間にわたる接続を試みて何とか本番の授業を配信できるだろうと思えるところまで漕ぎ着けました。

宅建本部の事務局は日々大変な努力を重ね、コーディネーターのアットホームやシステムを提供しているNTT(WarpVision)とかなりシビアな打合せや不具合の原因究明をしてくれました。

昨年の第1回目を含めると練馬会場だけですが今日で9回にわたるテストを行ったことになります。
もちろん飯田橋の本部会場はもっともっと多くのテストを重ねてここまでやってきています。
何でもそうだけど形になるまではいろいろと大変です。

群馬で物件調査

昔の友人から群馬の物件売却を手伝って欲しいとの要請があり、今日は群馬まで出かけて物件調査です。

最初に前橋地方法務局に入り、公図の確認と地積測量図・建物図面の取得と謄本取得。
その後、市役所に移動して用途地域の確認、道路管理課で道路復員の確認をしてから水道局に移動して上下水道の埋設を確認。

場所柄当該地域は未線引き地域となっていました。
つまり市街化区域でもなく、市街化調整区域でもなく、建坪率と容積率だけが決められ都市計画の指定がされていない地域と言うことです。

正式に売却することが決定したら広範囲に情報発信するためにブログでもお知らせしますが現時点ではまだ場所と物件は非公開です。

今日は定休日を利用して遠方の物件調査といった一日でした。

練馬区支部理事会

今日は午後6時から宅地建物取引業協会練馬区支部の理事会が開催されました。

例年3月の理事会は、年度末総会に向けた一年で一番大事な理事会。
しかし年度末で我々業界は繁忙期と言うこともあり、年間で一番出席率が低い理事会でもあります。

今日も約2割の理事が欠席。

相談役から執行部に対し、「安倍政権と同じく緊張感が足りないのではないか？」という発言もあり、なり手が居ない理事不足の問題が提起されました。

理事のなり手が居ないため無理矢理頼みしかも甘やかす。

新理事は何も言われないからそれが当たり前と勘違い。

先輩諸氏は厳しくしてやめられると次の後任理事が居ないので厳しく教育することが出来ない！

人手不足は好循環サイクルではなく、悪循環サイクルを招いているようです。

難しいテーマだけど、これはなんとしても解決しなければならない永遠のテーマなのかも知れません。

学校教育の世界でも同じ事が起こっているような気がします。
業界だけのことではありません。

漏水事故発生

昨晩９時頃、携帯電話が鳴って何事かと思ったら入居者から漏水事故発生の連絡でした。
入居者が２４時間対応の水道屋を手配したとのことなので、仕事仲間との食事を終えてから現場に行ってみるとキッチン上部の天井からかなり大量の水漏れをしていました。

上階ではキッチンで洗い物をしていてシンクに溜まった水を一気に流したら漏れたようです。
どうやら配管の詰まりが原因のような感じがしたのですが、私が到着してから３０分ほどして駆けつけた２４時間対応の水道屋（何の道具も持っていない）は、ちょっと水を流しただけで「配管の奥の方で問題があるので床を剥がして配管を調べないと判らないと言う」、今日は道具を持っていないので明日床を剥がして調べると言うが、過去の経験から不安を抱き調査費用のみ支払って帰ってもらった。

何も作業をしないのだから当たり前だけど5,000円という調査費用はある意味良心的？でした。

そんなことがあったので、今日は朝一で過去にマンションの複雑な漏水事故の原因究明と復旧工事をしてくれた水道屋（水道110番）に連絡して調査を依頼。

過去に何度かこの会社には緊急時に助けてもらった事があり、信頼感があったので連絡したのですが、過去に担当してくれた職人さんが多忙で来られず、別の職人さんが来てくれたのですが期待は裏切りませんでした。

調べるのに時間は掛かったものの、大量な水を流すと上階の配水管がオーバーフローすることから、結局配管の詰まりが原因ではないか？と言うことで、特殊な器具を使って配管清掃（丁寧に30分ほど清掃）を実施、その後に配管の繋ぎ目のテーピングをやり直し、シンクに水をいっぱい溜めて何回か流してみたけど漏水は結局何とか止まりました。

これで一安心。
床も剥がさず、天井に穴も開けずにとりあえず問題解決です。

このマンションは当社が今月から管理を引き継いだ物件なのですが、引き継いだらとたんに問題山積み、日々の維持管理をきちんと行っておかないと大変なことになると言う見本のような事故でした。

各居住者に聞いてみると10年ぐらい配管清掃はしたことが無いと思うと言うことで、人間の動脈硬化と同じく、建物の配管も毎日流す少量の油が少しづつ配管内部に蓄積されて永年の間に米粒ひとつがやっと通るぐらいにまで管の内部が細くなってしまったのでしょう。

そうなるとちょっとした生ゴミが流れただけで管が詰まり溢れてしまう。
どうやらそんなことが原因だったようです。
日々その部屋で生活する人が正しい使い方をすることも大事だけれど、管理会社の責任で定期的なメンテナンス（人間ドック）を行っていないといつか致命的な事になると言う見本のような事故でした。

私思うに、顧客満足度は「管理手数料を頂くオーナーから」だけではなく、入居者（消費者）からも高める必要があるというのが私の持論です。
どうしても手数料を頂く方ばかりに目が向いてしまい、直接手数料を頂かない人を蔑ろにする傾向があります。
営利企業が商業ベースで考えたらそれは当たり前のことではあるのですが、ちょっと視点を変えると消費者を大事にすることが巡り巡って帰って来る。
言葉は悪いのですが、上に向かって吐いたつばは自分の顔にかかると言うことでしょう。

以下は私の持論です。

「入居者が満足すると素直に契約通りの賃料を払い、契約通りの賃料がキチンと入ると建物オーナーが満足し、建物オーナーが満足すると管理会社にキチンと管理手数料を払い、管理手数料を頂いた管理会社はしっかり働き、より良い住環境を入居者に提供する」という好循環サイクルがそこに構築されます。

私はこれがプロパティマネージメントの原点だと思います。

そういった事も日々起こる事件・事故から学習させていただいております。