FDJ社が新設サイトを開設

株式会社不動産データ＆ジャーナル社（FDJ）は、2009年8月25日に【〔不動産営業のWebスタイル〕Pushで行くか！Pullで行くか！あなたはどっち？〔P〕の選択／これだけ読めばもう怖くない！】というサイトを開設しましたのでお知らせいたします。
http://www.fdj.com/web-style/

同じく〔Blog★『不動産業戦略e-REVIEW』編集長日記〕でも公開されています。

高裁が賃貸更新料は「無効」と判断

大阪高裁で27日、賃貸更新料は消費者契約法に照らして無効であるとの判断がなされました。

「更新料は無効」の部分だけを読むと、いかにも今後更新料の受領は出来なくなるかのような錯覚を起こしてしまいますが、どうやら関西と関東では事情が違うようです。

消費者契約法は2001年4月に施行された法律で、その趣旨は「消費者の利益を一方的に害する契約の条項は無効」というものであり、今回の大阪高裁の判例は、正に消費者の利益を一方的に害する契約の条項であると決めつけるものでした。

何故このような判断となるのか？

関東のやり方だと、一般的には2年契約で期間満了ごとに１ヶ月分の更新料を受領するようになっています。
2年に1回受領する更新料は、消費者の利害を一方的に害する物ですか？

今回の大阪高裁の事例は、45,000円の賃料に対して1年ごとに更新料が100,000円という物でした。

仮に4年住んだとすると更新料は400,000円、賃料の約8.9ヶ月分となります。

関東の場合だと2年ごとに1ヶ月分なので、同じく4年住んだとすると90,000円となり、大阪高裁の事例は関東の4.4倍の費用を消費者が負担した事になります。

この高額な更新料負担にメスが入った訳で、日本全国一律で「更新料の受領は違法」ということにはならないと思っています。

大阪高裁の判決を受けて最高裁まで上告するらしいので、近々何らかの判断が示されるでしょう。

公庫融資の賃貸住宅など、一部を除き「更新料の支払いを条件としている契約」が殆どなので家主や不動産業界にとって非常に重大な問題です。

今後の動きが気になるところです。

総務省がGoogleに文書で対策要請

24日付で総務省が「Google Street View」の映像が部落差別などに利用されないように近々文書を持って対策を要請する旨のニュースが流れました。

今年6月には「Google Street View」等のインターネット地図情報サービスは、原則として個人情報保護法やプライバシー・肖像権の侵害には当たらないとの見解が示され、仕事で物件案内に「Google Street View」をとても便利なツールとして利用している者にとっては、「Google Street View」が無くなってしまう危険性が回避されホットしていました。

物件案内のために作成した動画（マンション全体を映したもの）がプライバシーの侵害だとして管理組合経由で住民からクレームが付いたりしたこともあり、それからはただ撮影したものをそのまま使うのではなく、じっくり映像を調べて個人情報が特定される危険がある部分は除外したり、ぼかしを入れたり工夫しながら利用するようにしています。

遠方にいて物件周辺を見に行けなかったりした場合、周辺環境を調べるにはこんなに便利な道具はありません。
プライベートでも仕事でも、初めて行く場所の下見にも使えます。

利用する側も一定のモラルを持って利用していきたいものです。

住宅ローン返済行き詰まり、競売件数が倍増

このところ明るいニュースが無く、今朝の朝刊にも「競売不動産、この１年で倍増　住宅ローン返済行き詰まり」という記事が一面扱いで掲載されていました。

その一方では景気は底をついたという記事も出てはいるのですが、実体経済は更に悪化しそうな気配も見えてきます。

「この夏のボーナス大幅カットの影響が出るのは来春ごろなので、競売数は今後さらに増える可能性がある。」とも記載されており、今後の動きが気になるところです。

内容を見てみると購入時の総額が高い（借入額が大きい）戸建住宅が全競売件数の約半分を占め、約20％が居住用のマンション、残りは土地や事業用物件とのことです。

全競売件数の約70％が居住用物件ということはちょっと異常な数値で、逆に言うと住宅ローンの融資に対する考え方を根本的に変えないと、今後も住宅ローンの破綻者が減ることはないでしょう。

住宅ローンを緩めないと若者や低所得者は家が買えず、逆に緩めすぎると景気後退局面で破綻者が激増します。

アメリカのサブプライムローンに学び、もう少し慎重に融資制度を見直す必要があるのではないでしょうか。

家賃滞納者のデータベース化は一時見送り

8月15日付のブログにて、家賃保証会社が今月末頃に共同で業界団体を設立。
家賃滞納者のデータベースを共有して「悪質な滞納常習者を排除する」という話しが朝日新聞に掲載されていた事を書かせていただきました。

その中で、我々宅建協会でも数年前に悪質滞納者のデータベースを作成し、入居審査の際に常習犯的な滞納者を排除する為の運用が始まっていた矢先、個人情報保護その他の問題から「社団法人がそのようなデータベースを所持するのは公益性という観点から好ましくない」との理由で運用が中止された経緯があったことをお伝えしました。

正に今日のニュースは我々不動産業界で数年前に起こったことが、家賃保証会社の業界団体でも同じように起こってしまったという話しです。

不動産管理会社が多く加盟する（財）日本賃貸住宅管理協会でも、悪質滞納者のデータベース化を推進していただけに、この決定はちょっと残念な気がします。

国土交通省が「やむを得ず滞納した賃借人もデータベース化され、賃貸住宅市場から排除される危険性がある」という懸念を示していたことも、一時見送りの大きな要因のような気がします。

一時的な滞納者と、常習的な滞納者をはっきりと区別する仕組みをデータベースに組み込んでおけば、そのような危険性はかなりの部分で軽減できるはずです。

個人情報保護法・消費者保護法、それぞれに消費者個人を守るためには大事な法律ではあるのですが、悪意も持った者までも守ってしまっては本末転倒ということになります。

当社で実際にあった話ですが、昨年夏に明渡しの強制執行を行いました。

約一年間にも渡り家賃を滞納し、その間何度となく話し合いをしても払う意志が無く、引っ越すこともしない。
我々管理会社は賃借人に快適な生活空間を提供する事も大事な仕事ですが、管理会社の雇い主である貸主の権益を擁護するのはもっとも大事な仕事です。
やむを得ず明渡し請求訴訟を起こし、半年以上の時間を費やしてやっと強制執行となった訳です。

もちろんその間も家賃は支払われませんので、家主にしてみれば、「家賃不払いの強制執行に何で半年以上も掛かるのか？」と怒るのも理解できます。

強制執行当日、執行官や保管倉庫業者・家財搬出の人工など、私や担当弁護士も含めると20名近い人間が執行を行うのですが、引越にしては大人数がざわついているので近所の人達は「何事があったのか？」とぞろぞろと外に集まってきます。

執行される側の賃借人は4人家族で小さな子供も二人。

近所の人達が口を揃えて言うのは「追い出されちゃうなんて可哀想に！何で強引に追い出すの？」

滞納の実態を知らない近隣の人達には、執行を掛ける我々が血も涙もなく、鬼のように酷いことをしているように見えるのでしょう。

でも実の被害者は「追い出される賃借人」では無いんです。
一年以上も家賃無しで家を占拠され、しかも強制執行の費用を負担する貸主なのです。
家賃を払わないような人は家の使い方も酷く、中はぼろぼろになっています。
今回のケースでは滞納家賃と強制執行等に掛かった費用は何と総額350万円程となってしまいました。

悪質滞納者は、莫大な費用が掛かる強制執行を家主側はそう簡単にはやらないことを経験値として知っています。

このような悪質滞納者を閉め出すのが今回のデータベースの目的で、一時的に事情がありやむを得ずに滞納する人までをも閉め出すのが目的では無いと信じています。

報道では「一時的な見送り」とのことなので、今月末に保証会社の業界団体が正式に設立され、より良いデータベースが構築されることを期待しています。

家賃滞納一括管理システム

今朝の朝日新聞一面トップに、気になる記事が掲載されていました。

家賃保証会社が共同で業界団体を設立し、家賃滞納者のデータベースを共有して悪質な滞納常習者を排除しようという話しです。

ふーん？と思う人もいるかも知れないですが、朝日がトップ記事で扱うだけに非常に大きな意味を持つ話しなのです。

実は遡ること数年ちょっと前、（社）東京都宅地建物取引業協会豊島区支部が考案し、城北ブロック（豊島区支部・北区支部・板橋区支部・練馬区支部）が共同して悪質滞納者をデータベース化するシステムが構築されました。

これが出来たことで悪質な入居者を事前に排除出来ることが期待され、事前に参照できる信用調査データを持たない不動産業界ではその効果が期待されました。

しかし・・・・・

個人情報保護その他影響が大きく、業協会顧問弁護士から運用に際してかなり手厳しい指摘を受け、効果もあるが逆作用のリスクも大きいと言うことでそのデータベースを閉鎖した経緯がありました。

そんな事があっただけに今回のニュース記事は、不動産業界を取り巻くニュースとしては画期的な話しなのです。

クレジット業界や金融業界では昔からこの種のデータベースは存在し、信用調査に利用されてきました。

個人情報の大事さをもう少し考慮しつつ、そろそろ日本でもアメリカ並み審査方法が必要な時代が来たようです。

アメリカでは個人情報は厳密に守られつつ、社会保障番号によって個人のローン借入状況やその返済状況まで調査する事が可能です。

日本では住民基本台帳が機能しているのか？していないのか？

多分していないのでしょう！

賛否両論あるでしょうが、信用できる人間か？信用できない人間か？もう少しはっきり理解できる仕組みが出来れば、「どうせ実態は解りはしない！」と言った悪質で確信犯的な人は激減するような気がします。

賃貸保証業界は歴史が浅いだけに今まで業界団体が無く、一時期社会問題化したサラ金業界の取り立てに似たような悪質な追い立て取り立てが一部で行われているという話しは最近よく聞く話です。

業界団体が設立されるという事は業界の自浄作用が働き、とても好ましい事なので家賃保証業界の更なる進化に期待します。

不動産の管理を主たる業務としている会社にとって、家賃保証会社は無くてはならない存在になりつつある現状を考えると、このニュースはとても重みのある話しです。

記事盗用ブログは閉鎖されたようです。

先ほど確認したら、記事盗用ブログは閉鎖されたようです。

安易な気持ちでやったのでしょうが、ウェブの世界は誰が何処で見ているか解らない世界、顧客を本当に大事にする会社ならば、自身が発信する情報には責任を持っていただきたい。

とかく「やったもん勝ち」と言われるウェブの世界、しかし顧客はしっかり見ていますよ！

一見小手先のテクニックが通用するように思えても、実はそれが通用しないのもウェブの世界。

地道な活動が顧客の信頼を得られるのではないですか？

それが信頼できる会社だと私は信じています。

KAZAGURUMAは逆風でしか回らない！

今晩、練馬区役所地下2階のアトリウムで東京10区の衆議院候補者「小池ゆりこ」の拡大選対会議が開催されました。

テーマは「KAZAGURUMAは逆風でしか回らない」、追い風が吹いている時にはKAZAGURUMAは回らないんです。

良いところに目を付けました。

エコをテーマにしている「ecoyuri」だけに、石油を使わない風力発電も前から風が吹かないと回りません。

つまり、逆風が吹けば吹くほどKAZAGURUMAは力強く回るのです。

今回の風向きはどっち？

KAZAGURUMAも風車も・凧も・風が吹かなければ身動き取れず、どっちに吹いてもアゲインストの風と戦うのでは無く、風を味方に付けた方が勝利を勝ち取ることになるのでしょう。

冷夏で涼しい夏も、選挙は段々と熱くなってきました。

結果如何で我々事業者にも、国民全てにも大きな影響が出る選挙だけに、戦う候補者だけが熱くならず、真剣に考えた一人一人が冷静な判断で投票に望めば、その向こうに良い国日本が見えてきます。

私のブログ記事が盗用されてしまいました。

残念な事がおこりました。

私が先日投稿したブログ「民主党は不動産（仲介）の両手取引原則禁止を表明」があたかも自分が書いたかのごとく、そのまま盗用されてしまいました。

盗用した方は自主的に記事の抹消をお願いします。

あえて告発はしませんが、とても残念な事です。

衆議院選挙夏の陣、いよいよ本格化

昨晩、練馬文化センター大ホール（約1,500名収容）にて東京第9区から立候補する菅原一秀候補者（現職）の後援会総決起大会が開催されました。

大雨洪水警報が発令され、丁度出かけようとした時間帯に大雨が降ったにもかかわらず、練馬文化センターに到着すると人・人・人・・・・

19:00の開始時間には既に満席で後の方は立ち見となり、主催者発表で約2,000人からの後援者及び各種団体の長が集いました。

ゲストは大勢のSPにガードされた舛添要一厚生労働大臣、石原のぶてる自民党幹事長代理の2名でした。

今回の衆院選は、前回の都議選で吹き荒れた民主の風を警戒し、かつて無い程の気合いの入りようでした。

理想論を掲げるだけで裏付けが無く、民主党に実行力は無いと主張する自民党。

政権交代そのものが主目的のようになっている民主党。

さてさて風はどっちに吹くのでしょうか？

10日月曜日の晩には、練馬区の一部も入っている東京10区から立候補する小池ゆりこ候補者の拡大選対会議も開催されます。

公示日まで残り10日、冷夏となった涼しい夏、世間はお盆休みに突入するこの時期に、熱い熱い戦いがいよいよ始まります。