梅雨明け！

九州地方等では集中豪雨による多大な被害が出ていますが、東京周辺では梅雨らしい雨もあまり降らず、一時集中豪雨に見舞われはしたものの雨は少なかったような気がします。

今日新宿で行われた定借プランナー資格認定講座が終って外に出たら写真のような綺麗な夏空！

ニュースを見たら、「梅雨明けしたらしい」とのこと。

これで本格的な夏本番です。

定期借地借家権プランナー資格認定講座

特定非営利活動法人「首都圏定期借地借家権推進機構」が主催し、新宿の工学院大学で開催された『定期借地借家権プランナー資格認定講座』に参加して来ました。

今日と明日の二日間に渡って開催されますが、今日はその初日です。
二日間受講した者には「定借プランナー認定証書」と「認定カード」が交付される予定です。

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特に定期借家権の創設に係わった吉田修平弁護士の定期借家権創設の裏話には大変興味を持ち、私の仕事にも直結する定期借家創設に至った背景がよく理解できました。

定期借地権や定期借家権が創設された事情を理解すればする程、日本の借地借家法がいびつに歪んでいることがクローズアップされてきます。

日本の借地借家はその昔、期限が来たら契約が終了する「定期借家」でしたが、1939年制定の「地代家賃統制令」の実効性を確保するため、緊急避難的に1941年に借家法を改正。
戦争にあたり国家を守るためという大義名分の元、正当事由が無くては貸主から契約を終了出来ない現行の「普通賃貸借」へと形が歪んでしまいました。
これは日本だけの特殊な法制度で、アメリカなどでは契約期間が終了しても出ていかないと、警察が介入して来ます。（借りたものは必ず返すという原則に則っています）

吉田弁護士も力説していましたが、「貸し借りの契約は借りたら返すのが原則」。
レンタルビデオは借りた期間が過ぎたら返さなければならないという話しを例にしていましたが、現行法での普通賃貸借は、借主からの契約解除は可能でも、貸主からの解約は実質的に不可能となり、契約期限が過ぎても返さなくて良いという日本だけの歪んだ法律となってしまいました。

国家の存亡に係わる戦争等の非常事態ではある程度のことは仕方ないでしょうが、戦後65年も経っているのに未だに戦争当時の法律が適用されているのはどうかと思います。

普通賃貸借と命名されていても、契約期間到来と共に契約を終了出来ないとなると、「これは普通とは呼べない」という吉田弁護士の話しに私も同感です。
普通じゃない賃貸借と命名したくなりますが、消費者保護法も加わって過剰に賃借人（消費者）を保護し過ぎると、結果として賃貸人（事業者側）も利益追求のために消費者にとって不利益となるような行動に出ます。

過剰な一時金を要求したり、昨今有るように高額な更新料を要求したり、多額な敷引きを強要したりといった具合です。

正当事由名目での高額な立退料を無くし、欧米並に契約を終了させることが出来れば、その分の出費を抑えられ、過剰な賃料の上乗せや高額な一時金を要求する必要もなく、賃借人にとっても良い効果が出てくるはずです。

俗に定期借家権と呼ばれていますが、定期借家権創設時の正式名称は『良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法』です。

要するに定期借家権の創設によって貸渋りが無くなり、快適な住宅がより多く供給されて賃借人にとっても良質な住宅が安く借りられるというメリットが生れます。

しかし・・・・現実は非常に厳しく、平成19年7月に国土交通省が発表した調査結果では、賃貸住宅の定期借家普及率は5％と低く、あまり利用されていないのが現状です。

当社では、賃貸契約の内約9割が定期借家契約となっており、定期借家創設前からの契約以外は殆どが定期借家を利用して契約しています。

賃借人にとってはグレードの高い質の良い住宅を相場より安く借りられ、賃貸人にとっても多少賃料が低くなるとは言っても、不良入居者の排除や建替え等の場合の立退き費用の負担減等、総合的に見ると決して損する話しではありません。

定期借家の創設当社、「平成16年を目処に見直し」となっていたものが見直しされず、不動産会社にとっては「作業量が多く使いにくく」貸主にとっては賃料が低くなると言うデメリット部分のみが強調されているのでしょう。

一刻も早く制度を見直し、利用しやすい制度として広く普及することを期待します。

7月16日 送火！

東京のお盆は8月では無く7月、今日は7月16日で送火です。

お迎え火の時もご先祖様が我家に迷わず帰れるように「お迎え火」

お盆が終ったのであの世にちゃんと帰るために「送火」

この伝統はいつまでも守りたいと思いつつ、マンション暮しの私の場合、実は結構近所迷惑かもしれません。

煙が沢山立上り、煙で目が痛い！

年に一度の行事として捕えている我々には行事でも、ただただ煙だけが家に入ってきた人たちはちょっと違う感覚を持つだろうと、送火をやっている本人もそう感じています。

お迎え火、送火という風習を、東京の人間ならば、『お盆は7月』記憶に留めておきたいと思います。

お迎え火

一般的に言われているお盆は8月13日から16日の4日間です。

東京では7月13日から16日頃、何で東京は早いのでしょう？

明治時代に新暦が採用された際、旧暦の7月15日は新暦の8月中らしいのですが、江戸の人間はせっかちだったのと、江戸と地方でお盆を分けることにより、農作業が忙しい地方では8月にお盆、都心部では7月に行うことで都心部と地方の親戚が集りやすいからという理由もあったようです。

東京宅建協会都民公開セミナー

本日午後1時から池袋の豊島公会堂にて、宅建協会の本部研修会が開催されました。
今回の研修会は会員不動産会社のみならず、一般人にも公開する「都民公開セミナー」として開催されました。

とは言っても、実際には賃貸物件のオーナーや管理会社向けの研修会となり、顧問弁護士による実際のトラブル事例や最近の判例紹介など、私にとってはかなり有意義な研修会となりました。

全く予備知識のない一般都民の方や賃貸物件の借主の方々にはハードルが高かったというよりは、ちょっと貸主側に向いた研修会だったかもしれません。

参加者の殆どが会員不動産会社ということを考慮すると致し方ないところですが、今後の課題として会員向けの研修会と都民公開セミナーは開催を別にした方が良いのかもしれません。

やはり不動産会社向けの研修会と消費者向け研修会を一緒にやることには無理がありそうです。

消費者契約法で定義する「消費者」と「事業者」はある意味、相反する立場にあるのでやはり一緒に開催するには無理があるように私は思います。

遠隔地の空き家は深刻な状態！

本日付の日経新聞Web版に気になる記事が掲載されていました。

『空き家「1年以上住人なし」5割 東京郊外』
『大阪では45％に』

という記事です。

東京都心部から40km以上離れた地域にある空き家の内、1年以上も住人がいない空き家が49％に上ることが国土交通省の調査で明らかになったというものです。

国土交通省が既存住宅の流通を活性化させる目的で5年ごとに行っている調査とのことですが、われわれ現場で仕事をしている立場からの実感では、この1～2年で急速に需要が減退したという感じがしています。

東京都区部でも空室率は22％にも上るようで、少子高齢化による人口減少と住宅の過剰供給がここにきてこの現象を生んでいるのでしょう。

不況を背景に、住宅よりもっと深刻なのは店舗・事務所などの事業用賃貸物件です。

1年どころではなく、もっと長期に渡ってテナントの決まらない物件は、東京郊外ではなく東京区部でもかなりの数に及び、当社管理の物件も一等地でも1年以上テナントが決まらない物件が複数あります。
過去に経験したことのない状態です。

不動産業界としてはちょっとどころではなく、非常に憂慮されるデータです。

梅雨は明けてしまったのか？

今年の梅雨は湿気はあるものの、しとしと長雨は殆ど降らず、降ったと思えばバケツをひっくり返したようなゲリラ豪雨。

まるで熱帯地方のような気候が続き、昨日と今日はからりとした晴れでまるで梅雨が明けたような天気となっています。

練馬周辺の今夜はどうやらスコールは降らないようで、久しぶりに雨の降らない夜となりそうです。

来週からはまた梅雨空に戻るようですが、何だか変な気候で日本らしい四季は何処へ行ってしまったのでしょう。