不動産ポータルの戦いは熱い！（アメリカ編）

新ハトマークネット構築に当たり、久しぶりにアメリカの不動産ポータルを覗いてみました。

正直言ってびっくり！

情報はすべてGoogleMapsの地図か衛星写真（航空写真）に集約され、日本ではいまだに主流である沿線・駅検索という概念は既に無くなっていました。

つまり、自分の住みたい街の住みたいブロックをピンポイントで探す！

これが当たり前。

Google不動産がたった6ヶ月で撤退してしまった理由は組んだ相手が悪かった？
地図で視覚的に物件を探すこの手法、今後はこの方式が主流となるのではないかと正直思っています。

Googleが前面には出ないものの、アメリカではGoogleの地図情報がベースとなって不動産ポータルは成り立っているようです。

もっとびっくりしたのは、Redfinで表示されたGoogleMapsが何とアメリカの地図なのに日本語表記されていると言うこと。

一方でZillowはGoogleMapsの地図ではなく、衛星写真を使っています。

私はウェブ技術者ではないので裏側で動いている仕組みは解らないけれど、おそらくアクセスしている相手側の言語を読み取ってその国の言語で表示する地図を見せているのでしょう。
凄い・・・・・

私が5年前にニューヨークの不動産事情を視察に行った際、ニューヨークの人種の多彩なことに驚かされたことがあります。

アメリカにいるのだから英語が話せて当たり前は通用せず、タクシー運転手でさえ英語が話せない人がいる現実が、実にアメリカはニューヨークの実態なのです。

だからこそ、アクセスしてきた人の言語を理解し、その言語でサイトを表示する技術が、ある意味必要だったのかも知れません。

 
それにしても開設当初に多額の資金を集めてスタートした各サイト、ここに来て運営には行き詰まっている感もあり、それぞれのサイトはかなりの人員削減を行って体制の立て直しを図っているようです。

この辺りの事情は、日本の不動産ポータルの争いが消耗戦に入っていることからも、同じような状況が展開されていると言うことでしょう。

2月11日でGoogle Maps 不動産検索終了

昨年8月12日にサービス提供がスタートしたGoogle不動産検索がなんとたったの6ヶ月でサービス提供中止となってしまうというアナウンスが27日にGoogleより発表された。

正直あまりにも早い終焉にビックリもしたが、ある意味いずれはこうなるだろうという予感もしていた。

当社でも昨年8月のサービス提供当初から利用し、物件情報を発信していたのだが「正直使いにくい」というのが本音のところであった。

ユーザーからしても、この検索サイトに辿り着けた人はあまりいなかっただろうと推察される。

仮にサイトに辿り着き、お目当ての物件を探そうとしても、一つの物件にあまりにも多くの情報元？不動産会社が表示され、紛らわしいと同時に物元として情報発信する会社としては「何でも有り！何でもOK！」は正直勘弁して欲しいというのが現状であった。

Googleと提携していたこのサービスを運営していた「The Earth」、発想は斬新だがちょっと危険性も併せ持つ会社で、2009年に宅建協会も巻き込んで不動産取引所構想をぶち上げた会社であった。

アメリカを含む世界5カ国で一斉にサービスを停止するようだが、アメリカに従来からあるTrulia・Zillow・Redfin・etc・・・の各不動産ポータルが今後どのような動きを見せるのか注目したいところである。

いずれにしてもGoogle不動産が無くなることによって不動産業界に与える影響は殆ど無いというのが本音のところではないだろうか？

アメリカ発！世界恐慌の危険度UP

今朝の朝日新聞一面トップに気になる記事が・・・・

変調世界経済「二番底は来るか」というタイトルでアメリカ経済の衰退を伝えていました。

私が2006年にニューヨークを訪れた際、マンハッタンの景気はかなり良好。
マンハッタンは特殊な地域なだけに高額な不動産が結構動いていました。

街には活気があり、マンハッタンのみならず周辺地域でも分譲マンションや建売住宅の需要が供給を上回り、かなりの好景気を目の当たりにしてきました。

しかし、3年前に起きたサブプライムローン問題、2年前の9月に巻き起こったリーマンショックにより、世界経済を巻き込んだ不況へと落ち込んでいきました。

それでもアメリカ経済は結構根強いと思っていたのですが、今朝の新聞記事によると不況の影響はかなり深刻なようです。

富裕層が多く住むマンハッタンでさえ、ユニクロやフォーエバー21などの割安が売りのファストファッションの店が相次いで出店し、食の世界では1ドルピザの店が増殖しているとのことです。

生活のベースとなる住宅は？というと、記事に寄れば不動産価格は半値以下に下落し、収入も減っていることから売るに売れず、ローン返済も出来ずに破綻するケースが相次いでいるようです。

それによって当然ながら貸し出しをしていた金融機関も融資金の回収が出来ず、今年に入って既に120もの金融機関が破綻したと報じています。

不動産価格の下落は日本のバブル崩壊と似たものがあり、この影響はすぐに日本にも飛び火してくることは間違いないでしょう。

好調なのは低金利に支えられた新築分譲のみで、今年は昨年以上に不動産市場は冷え込んでおります。

真剣に対応策を考えないと他人事の話しではいられません。

定期借地借家権プランナー資格認定講座

特定非営利活動法人「首都圏定期借地借家権推進機構」が主催し、新宿の工学院大学で開催された『定期借地借家権プランナー資格認定講座』に参加して来ました。

今日と明日の二日間に渡って開催されますが、今日はその初日です。
二日間受講した者には「定借プランナー認定証書」と「認定カード」が交付される予定です。

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特に定期借家権の創設に係わった吉田修平弁護士の定期借家権創設の裏話には大変興味を持ち、私の仕事にも直結する定期借家創設に至った背景がよく理解できました。

定期借地権や定期借家権が創設された事情を理解すればする程、日本の借地借家法がいびつに歪んでいることがクローズアップされてきます。

日本の借地借家はその昔、期限が来たら契約が終了する「定期借家」でしたが、1939年制定の「地代家賃統制令」の実効性を確保するため、緊急避難的に1941年に借家法を改正。
戦争にあたり国家を守るためという大義名分の元、正当事由が無くては貸主から契約を終了出来ない現行の「普通賃貸借」へと形が歪んでしまいました。
これは日本だけの特殊な法制度で、アメリカなどでは契約期間が終了しても出ていかないと、警察が介入して来ます。（借りたものは必ず返すという原則に則っています）

吉田弁護士も力説していましたが、「貸し借りの契約は借りたら返すのが原則」。
レンタルビデオは借りた期間が過ぎたら返さなければならないという話しを例にしていましたが、現行法での普通賃貸借は、借主からの契約解除は可能でも、貸主からの解約は実質的に不可能となり、契約期限が過ぎても返さなくて良いという日本だけの歪んだ法律となってしまいました。

国家の存亡に係わる戦争等の非常事態ではある程度のことは仕方ないでしょうが、戦後65年も経っているのに未だに戦争当時の法律が適用されているのはどうかと思います。

普通賃貸借と命名されていても、契約期間到来と共に契約を終了出来ないとなると、「これは普通とは呼べない」という吉田弁護士の話しに私も同感です。
普通じゃない賃貸借と命名したくなりますが、消費者保護法も加わって過剰に賃借人（消費者）を保護し過ぎると、結果として賃貸人（事業者側）も利益追求のために消費者にとって不利益となるような行動に出ます。

過剰な一時金を要求したり、昨今有るように高額な更新料を要求したり、多額な敷引きを強要したりといった具合です。

正当事由名目での高額な立退料を無くし、欧米並に契約を終了させることが出来れば、その分の出費を抑えられ、過剰な賃料の上乗せや高額な一時金を要求する必要もなく、賃借人にとっても良い効果が出てくるはずです。

俗に定期借家権と呼ばれていますが、定期借家権創設時の正式名称は『良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法』です。

要するに定期借家権の創設によって貸渋りが無くなり、快適な住宅がより多く供給されて賃借人にとっても良質な住宅が安く借りられるというメリットが生れます。

しかし・・・・現実は非常に厳しく、平成19年7月に国土交通省が発表した調査結果では、賃貸住宅の定期借家普及率は5％と低く、あまり利用されていないのが現状です。

当社では、賃貸契約の内約9割が定期借家契約となっており、定期借家創設前からの契約以外は殆どが定期借家を利用して契約しています。

賃借人にとってはグレードの高い質の良い住宅を相場より安く借りられ、賃貸人にとっても多少賃料が低くなるとは言っても、不良入居者の排除や建替え等の場合の立退き費用の負担減等、総合的に見ると決して損する話しではありません。

定期借家の創設当社、「平成16年を目処に見直し」となっていたものが見直しされず、不動産会社にとっては「作業量が多く使いにくく」貸主にとっては賃料が低くなると言うデメリット部分のみが強調されているのでしょう。

一刻も早く制度を見直し、利用しやすい制度として広く普及することを期待します。

宅建ニューヨーク会開催

昨晩中野にて社団法人東京都宅地建物取引業協会のニューヨーク視察団による会合が開かれました。

この視察団は2006年から三回に渡り結成され、私は最初の2006年1月にニューヨークの不動産視察に行かせていただきました。

表面的な観光ではなく、ニューヨークの不動産業界の中に入り込んでの視察だっただけに、日本とアメリカの大きな違いに驚き、日本の不動産業界もこれから大きく変えていかなければいけないとつくづく実感した視察でした。

そんな視察団の面々が全員ではないですが約半数ぐらいの方が集い、NYの土産話に花が咲き、私が行った2006年の視察の際、フォレストヒル等を案内してくれたNYCのブローカーオフィス「大坪不動産」のセールスパーソン『ジェフ・北里』氏は現在日本の不動産会社に勤めていると言うことで久しぶりの再開が出来楽しいひとときを過ごすことが出来ました。

NYのブローカー大坪氏と面会

ニューヨークの不動産事情視察のため宅建協会にて視察団を編成してニューヨークを訪れた際、帯同講師として観光旅行では見られないニューヨークの業界内部を案内して下さった大坪賢次氏と昨晩再会する機会がありました。

ニューヨークとニュージャージ両州にてブローカーオフィスを経営する大坪賢次氏。
東京宅建の池田行雄会長を表敬訪問するのは昨年に続き二回目となりますが、お二人の故郷である新潟の大規模な県人会が催され、大坪氏はその大規模な集会に参加するために来日されていました。

お二人とも県人会にはご参加されるようですが、何と1,000人もの方々が参加する会なのでゆっくり話しをしている時間は無いだろうとのことで実現した表敬訪問でした。

日本の不動産事情、アメリカの不動産事情の違いや現在の景気動向など、かなり深い話しが展開され、特に資格制度の違いや罰則規定の有無によってトラブル発生のリスクが低下することなど、これからの日本の不動産業界にとって貴重なヒントを得られる会でもありました。

まったくの偶然だったのですが、中村俊章元全宅連会長も前段で同席され、昔会長だったころに全米リアルター協会の年次大会に参加したことや、現在の不動産流通機構の元となるアメリカのシステムを勉強しに行った話しなど、昔の不動産業界の歩みも教えていただくことが出来ました。

ニューヨーク視察の際に大坪氏に会えたこと、大坪氏と池田東京宅建会長の故郷がたまたま同じだったこと事、等々人と人との縁の大事さをつくづく感じる一日となりました。

デジブック『懐かしのニューヨーク』

デジブック 『ニューヨークの思い出』

懐かしい思い出のニューヨークをデジブックにしてみました。

民主党は不動産（仲介）の両手取引原則禁止を表明

民主党の政策集2009に、不動産仲介（売買）の両手取引（一社が売主・買主両方から手数料を受領する行為）を原則禁止という方針が盛り込まれ、波紋を広げています。

○民主党の政策集「INDEX2009」
   （41ページに記載有り）

確かに弁護士は双方代理が禁止されており、不動産仲介業も利益が相反する売主と買主双方を一社が担当することは問題有りとの議論は以前からありました。

実際に両手禁止となれば打撃を受けるのは大手不動産仲介業ですが、そうなればなったで別会社を作って法を逃れることは簡単にできてしまうでしょう。

その昔、不動産業が今ほどきちんとしていない時代には、売買での事件事故は結構起こっていました。
現場で働く営業マンも荒っぽい者が多く、不動産業＝やくざな稼業！と言われた時代もありましたが、売買に関しては営業マン自体も大分スマートになり、きちんとしてきていると感じています。

その逆に、賃貸の方はまるで無法地帯のようになり、知識を持たない営業マン（アルバイトや新人？）のやりたい放題。
意味の分からない費用を請求したり、元付が広告宣伝で礼金１ヶ月と謳っているのに礼金を２ヶ月分以上要求したり、詐欺行為のようなひどい状態が続いています。

何故？

前から何度も冗談半分・本気半分で公言してきたことですが、賃貸の手数料が業法の規定上少なすぎることに原因があると思われます。

従来からの慣習では、借り手側が１ヶ月分を負担するのが当たり前のようになっていますが、業法上は「貸主・借主双方から半月分づつで、一方からの了解が得れた場合は１ヶ月を上限」として受領することが出来ます。

この手数料を例えば双方から１ヶ月分づつで、上限を2ヶ月とすれば、脱法行為的な違法な報酬請求は減るのではないかと思っています。

それよりももっと大事なことは、現場で消費者と接する営業担当者が「知識を持たない無資格者」だということです。

アメリカでは、セールスパーソンもしくはブローカー資格（日本で言う取引主任者資格）を有する者しか消費者と接触してはならず、厳しい罰則も用意されています。

日本でもアメリカ並みに有資格者しか消費者と接してはいけないような法整備をすれば、不動産を取り巻く事件事故が激減することは間違いないでしょう。

売買手数料の両手原則禁止よりも、資格制度の充実の方が消費者保護の観点から優先順位は先なのではないでしょうか？

民主党さん如何ですか？

国土交通省が宅地建物取引主任者資格制度を大幅見直し！（April Fools）

国土交通省は平成21年4月1日付けで、1958年以来何と51年ぶりに宅地建物取引主任者資格制度の大幅見直しを発表した。

現行制度では、不動産会社を運営する場合には、事業所ごとに5人に1人の割合で専任の宅地建物取引主任者を設置する義務があります。

また、不動産会社の代表者は宅地建物取引主任者の資格を有している必要は無く、現行法では社員5人に対して1人の有資格者がいればよい良いということです。
逆に言うと5人中4人までは代表者も含めて無資格でも不動産業は成り立つことになります。

この点が大きな課題となっていましたが、取引上のトラブル防止の観点から「営業現場で顧客と接する全ての者（電話応対を含む）は宅地建物取引主任者の資格を有すること」と改訂されました。

不動産会社の代表者は不動産業に関する深い知識を要し、営業利益を上げるだけではなくトラブル回避を最優先し、顧客の権利・財産を擁護するという観点から、宅地建物取引主任者の有資格者しか不動産会社を経営出来ないよう大幅に改正されました。

これによって不動産取引の現場に携わる者は全て有資格者となり、不動産取引の現場でのトラブル減少が期待されます。

ちなみにアメリカでは、州によっても多少制度に違いがあるものの、不動産取引の現場に携わる全ての者はセールスパーソンの資格（日本でいう宅地建物取引主任者資格）を有する必要があり、その資格を取得するためには一定の要件のもと45時間の講義を受け、試験に合格する必要があります。

試験に合格しただけでは無く、セールスパーソンの資格を維持するためには、正規のブローカーオフィス（不動産会社）に所属し、2年ごとに22.5時間の講習を受ける必要があります。
つまり、資格を取得しただけではなく、絶えず勉強をし、新しい知識を学習し続けなければ資格を維持出来ない仕組みがアメリカには出来上がっています。

さて、それでは会社勤めの営業マン（セールスパーソン）では無く、ブローカーオフィス（不動産会社）を経営する場合はどうなるでしょう？

経営者にはもっと高いハードルが待っており、セールスパーソンよりも長い経験だけではなく、深い知識も要求しています。
資格が無くても不動産会社を経営出来る日本とは、ここが大きな違いとなっています。

これも州によって違いがありますが、ブローカーになるためには、セールスパーソンの資格を有し、一定期間セールスパーソンとしてのキャリアを積むことが最低要件となります。

つまり、セールスパーソンとしての経験が無い者がいきなり不動産会社の経営をすることが出来ない仕組みとなっており、会社の経営者というよりはセールスパーソンの教育係件監督といったようなポジションです。

あるセールスパーソンが法規違反を犯した場合、その責任はブローカーに帰属するのでブローカーライセンスが停止される場合があります。
そうなるとそのブローカーオフィスに所属する全てのセールスパーソンが停職となるため、ブローカーとしての監督責任は非常に重く大きな物となっています。

• この記事は April Fools の記事であり、実際の国土交通省のニュースリリースではありません。
  悪しからずご了承下さい。

ニューヨークの再会

私が東京都宅地建物取引業協会のアメリカ視察団の一員としてニューヨークでお世話になったニューヨーク州とニュージャージー州の両方にブローカーオフィスを構える大坪賢次氏が来日され、新しく東京宅建の会長になった池田行雄氏を表敬訪問されました。

私も視察団として訪米させていただいたご縁から今日の表敬訪問の席に立ち会わせていただきました。

偶然なことに大坪氏と池田会長は新潟県人とのことで、故郷の話しで盛り上がり初対面とは思えないような親しみを端から見ている私も感じました。

大坪賢次氏はソムリエとしても知られる方で、ニューヨークではワイン講座を開講され、世界中のワイナリーを訪問して手記も書かれています。

今日のこの席に立ち会わせていただいたこと、大変光栄に思える瞬間でした。

このような縁を持てたというのも、宅建協会の理事をさせていただいていたからこそであり、続けていて良かったと心底感じた瞬間でもありました。

この縁が宅建協会の未来に少しでも繋がるように大事にしていきたいと思っています。

囲われた街、「ゲーテッド・コミュニティー」

今朝の朝日新聞一面トップを飾った記事は、ゲーテッド・コミュニティーでした。
ゲーテッド・コミュニティーという言葉が初めての型はWikipediaの記事をご参照下さい。

日本も収入格差がかなり広がり、富裕層といわれる一部の人たちだけのクローズドコミュニティーが必要になってきたのでしょうか？

ゲーテッド・コミュニティーの是非は別として、日本でもいよいよ本格的に普及する時代が来たようです。

元々はアメリカしかもサンフランシスコやカリフォルニアなどの富裕層が多く済む地域で一般人とは別世界を街ごと創造して普及してきました。

街そのものに入るのにゲートを通る訳です。
城壁で守られた中世のお城のようなものです。

1980年代ぐらいから広がり始め、新聞記事によると当時で2万ヶ所800万人程度だったものが、2006年には5万ヶ所で2000万人規模にまで拡大しているようです。

「富裕層がゲーテッドに済むのは世界標準」ということで、日本も世界標準になってきたということでしょう。

ちなみに20年ほど前に分譲された日赤跡地の広尾ガーデンヒルズは、その当時から3棟（全体では全15棟）は別格のゲーテッド仕様になっていたようです。

価格が落ちない広尾ガーデンヒルズの中でも、ゲーテッドのこの3棟は高い上昇率を示し、ヴィンテージマンションの象徴のような存在になっています。

余談ですが、アメリカでは金持ちが集まるとその街は財政が豊かになり、警察官の数も増えて治安が良くなり、治安が良くなると更に人が集まるといった好循環サイクルが出来上がります。
その一方で、近くにマイナス要素の施設が出来た途端に人口が減り、財政が困難になり警察官の数が減り、治安が悪くなる。
こうなるとスラム化してますます街の雰囲気が悪くなります。

日本人はその土地土地に根ざすのですが、欧米人は土地ではなく街に根ざすようで、土地というものへの執着心は日本人とはちょっと違っているような気がします。

だからこそ欧米人には別格の「街」が必要なのでしょう。

連帯保証人不要システムの是非

最近では「連帯保証人不要」という賃貸物件がかなり増えてきました。

弊社が扱う物件はリロケーション物件が殆どなので賃料はかなり高額になる場合があります。
そんな時、「連帯保証人は身内に限る」としても親は年金暮らし、兄弟は収入的に難しい、となると保証会社の出番がここにあります。

連帯保証人代りに保証会社を利用する場合、その保証料は賃借人の負担となります。

ある時こんな単純な疑問を投げかけた賃借人がいました。
家賃滞納で困るのは大家なんだから保証料は大家が負担するべきものじゃないか？

確かにその通りで賃料が入らなくて困るのは大家です。

それは契約後の話・・・・・・・契約前は、「私は健全な賃借人」をアピール出来ない人は家を借りられません。

私は昨年の1月、業界団体の海外不動産事情視察団の一員としてアメリカの不動産事情を見て来たのですが、アメリカでは家を借りる際に自分は健全な賃借人であることを借主自らがアピールします。
入居審査の基礎データは借主が自ら提供しないと借りられないのです。

社会保障番号という制度があり、この番号でその人の借入金から返済状況まで全てが把握が出来ます。

社会保障番号を持っていない外国人etcは、ちゃんと家賃を払える収入があることを証明し、それでも駄目な場合は、半年契約で半年分の家賃前払い等の方法で家を借ります。

日本では戦後の住宅難から法定更新という概念があるのですが、欧米では更新という概念がありません。

まだまだ日本では普及していない定期借家が契約の主流です。

前置きが長くなり、ちょっと迷走して申し訳無いですが、家を貸してもらうために自分がちゃんと賃料を払えること、善良なる賃借人であることをアピールするのは賃借人の責任と考えると、それがキチンと出来ない人は信頼されない！ということにもなります。

そんな背景があり、急激に保証会社が雨後の筍のように増えています。

どう考えてもこの保証料で実際の補償など出来ないような保証会社もあるので、安いだけで判断しないよう利用する側も注意が必要な時代になりました。

絶えずチェックし要注意！で行きましょう。

ニューヨーク不動産事情

ニューヨークの不動産事情視察に行った際、現地で大変お世話になった大坪不動産所属のセールスパーソン（一級建築士でもあります）の廣木芳美さん。

照明器具メーカーの講演のために御主人の廣木邦明氏と一緒に来日されているということで今日はそのセミナーに参加させていただきました。

お二人はニューヨークと東京を拠点に活躍している一級建築士で「ヨッチデザイン一級建築士事務所」を主宰されています。

約１時間のセミナー前段は御主人廣木邦明氏が「日本と違うアメリカの住宅事情・リノベーションで価値が上がる」というテーマで、土地で価値が決まる日本と、建物で価値が変わるアメリカとの違いを聞かせてくださいました。

後半はセールスパーソンの資格も有する廣木芳美さんがニューヨークの不動産事情について最新情報を話して下さいました。

アメリカのニューヨーク、しかもマンハッタンは特殊とは言っても16年連続で不動産価格が下落した日本と違い、ずっと右肩上がりで価格は上昇しているようです。

20年前に二千万円で買った家がつい最近二億で売れたという話を聞くとなんだかバブル期を思い出してしまいますが、マンハッタンは根強い人気があるようです。

確かに築100年以上の建物が立ち並ぶマンハッタンでは、リノベーションによって建物価値が大きく変わるのは判る気がします。

アメリカの新しい流れ「Redfin」

このところアメリカの不動産業界が新しい流れに困惑し、業界団体「NAR」（全米リアルター協会）対「Redfin」という構図が生まれてきているようです。

さてさてこの「Redfin」とはいったい何者なのか？

不動産取引をアシストするのだがどうやら不動産会社では無いようだ！

オンラインで不動産情報を提供するところまでは、過去にもブログに書いた「Zillow」に似ていると言えば似ています。
過去に書いたブログはこちらからご覧下さい。→→→

アメリカではMLS（Multiple Listing Service）といって日本で言う「レインズ」のような不動産流通機構が存在しています。
日本との一番の違いは、このMLSは一般ユーザーでも物件情報を見ることが出来る点でしょうか？
日本のレインズは不動産会社しか情報を見ることが出来ず、エンドユーザーには公開されていません。

かつてレインズの一般公開説が浮上したことがあったのですが、業者間情報（プロの情報）を一般ユーザーに公開すると、正確でない情報によってユーザーが混乱すると言うことで先送りとなっています。

その結果、レインズ情報と同じ情報源によって一般ユーザー向け情報を配信する「不動産ジャパン」が出来たわけですがどうも上手く機能していません。

アメリカのMLSは日本のレインズとは情報量が桁違いで、その不動産の過去歴が殆ど判ると言っても過言ではありません。

その不動産が売買された日時と価格は、日本のレインズでも解るのですが、MLSは買った人が買う際にいくらローンを使ったかまで解ります。

エンドユーザーは不動産会社（ブローカー）と違ってそこまで詳細なデータにはアクセスできないのですが、欲しい物件情報は充分に入手できます。
ちなみ昔私が視察に行ったニュージャージーのMLS情報を見ていただくとどんな情報が公開されているか解ると思います。

長い長い前置きとなりましたが、このRedfinは一般ユーザーが知り得たMLS情報を元に売買の補助をする会社のようです。
TechCrunchというサイトでRedfinの解説を日本語訳でしていますので興味のある方は是非見てください。

ある意味不動産売買のコンサルタント業なのかも知れないのですが、このサイトを見ていくと不動産取引の際に相談するコンサルタント？（結局はブローカー？）を紹介しています。

ユーザーにとっては不動産会社（NAR認定のブローカー）と取引するよりは手数料（コンサルタントフィー）が安く済む仕組みを提供しているようです。

NAR（全米リアルター協会）では、会員権益擁護のために真っ向から戦う姿勢を見せているようですが、安全な取引が出来て手数料が安ければそっちに流れる顧客心理。

時代の流れとの戦いはどのような形で決着するか？暫くアメリカから目が離せなくなりそうです。

日本でもインターネットを駆使している会社の中には、アメリカ並の手数料減額システムを打ち出しているところも結構あり、日本の手数料規定もそろそろ実態と合わなくなってきているのかも知れません？

今年の4月1日にエイプリルフールで冗談半分・本気半分で書いた国土交通省の法改正はそろそろ現実味を持って来るのかも知れません。

建前だけの「土地総合情報システム」

国土交通省がアンケート形式で「マイホームの値段を教えてください」という調査を始めたという記事が4月5日の朝日新聞朝刊に掲載されていました。

マイホームの値段公表にあなたは賛成？反対？という内容です。

しかしこの調査結果は報道のように今始まった訳ではなく、既に「土地総合情報システムGIS版」として、平成17年第3四半期以降の取引データが公開されています。

しかしながら官僚主導で実施されたこの情報システムはプライバシーを重視し過ぎた為にはっきり言って実用に耐える有益な情報源にはなっていません。

プライバシー重視のために場所が特定できない。
場所が特定できないと比較が出来ず、特に土地の場合は道路付けで価格は倍ほども変化します。

私思うに、朝日新聞の記事の賛成？反対？は今頃何を言ってるか？と言うことになるのです。

土地は元々地球上に存在するもの、国という概念が有るのでエリアで区切られた国家の土地はその国の財産。
「所有権はその利用権に過ぎない」と考えると、利用させていただいている以上「情報提供の義務有り」と本音の部分では思っています。

アメリカが全て良いとは言いませんが、アメリカでの取引情報は細部に渡って公開されています。

もちろんプロであるブローカーやセールスパーソンが閲覧できる情報とエンドユーザーが閲覧できる情報には区別があるのですが、日本で公開される以上の情報はアメリカの場合エンドユーザーがいつでも入手可能です。

プロの場合（不動産業者）は何から何までと言っても良いほどの情報が入手可能で、それによって顧客にコンサルティングできる情報を有資格者は入手可能です。

例えば、取引価格はもちろんのこと、いつ取引され、買った人はローンをいくら使ったか？まで記録に残っています。

正しい情報が正しいコンサルティングに結びつき、不正確な情報では不確かなコンサルティングしか出来ないと言うことの証でしょう。

はっきり言って情報公開に賛成・反対では無く、情報公開は土地を権利上所有する人の義務と位置づける必要があると思っています。

海外では取得価格の届出義務があり、その結果がインターネットで公開されています。

正直な話し「土地総合情報システムGIS版」は情報量も少なく（アンケート回収率30%）情報の開示が場所を特定できない等の理由から、現時点では機能していないと言わざるを得ません。

ユーザー（消費者）にとって何が一番大切なのか？
国土交通省の責任有る立場の人は、「もう少し真剣に考えて欲しい」と思うのは私だけではないでしょう。

平成18年度第2回支部研修会

このところ宅建練馬区支部では次年度の事業計画策定のための予算委員会が連日開催されています。

今日は午前11時から支部運営にとってとても大事な財務委員会が開催されました。
財務委員会自体の事業計画や予算計画は守りの委員会だけに新しいことは何もありませんが、順次開かれている各委員会の事業計画と予算案が出揃ってから財務委員会は忙しくなります。
今日は嵐の前の静けさといった委員会です。

その後、午後1時からは平成18年度第2回目の支部研修会が開催されました。
業法で定められている法定研修会は年に4回。
その内各支部主催が年2回で、本部主催が年2回となります。

今日の研修会テーマ１は、昨年1月に私も参加した海外不動産事情視察の2回目が昨年12月に実施されましたのでその報告です。

前回に引き続き2回とも参加された豊島区支部 指導研修委員長 坂下満氏 と、本部事務局から視察に参加した福田明彦氏を招いて行われました。

正直なところ私が参加した第1回目の視察で見てきたことと大きく違った点もいくつかあり、1回だけ行ってこれが正しいと思うと錯覚してしまうような事もあります。

アメリカという国は本音と建て前がはっきりしているだけに、第1回目では建前の部分しか見えなかったのかもしれません。

絶えず戦って、絶えず混乱して、切磋琢磨して成長しているアメリカのパワーは、良し悪ししは別として見習う部分も多々あります。
特にMLS（Multiple Listing Service）の進化には驚かされたのですが、私が視察に行った昨年1月には噂にもなっていなかった携帯電話を使った検索及び登録システムが構築され、オフィスでしかできなかった物件検索が移動中・案内中でも携帯電話出来るようになっていました。
しかも物件データは日本のレインズとは比較にならないほどの情報量があります。

取引事例ひとつを取ってみても、日本のレインズは物件所在地・面積・取引成立の日と価格ぐらいしかデータとして読めないのですが、アメリカのMLSは所在地・面積・価格はもちろん、その物件の履歴（取引年月・購入時利用したローンの額・売却したときの価格etc）戸籍謄本のようにその物件の過去の事例が手に取るように判ります。

アメリカではその様に詳細なデータを入手することが出来るのに何で日本のレインズでは出来ないのか？
個人情報は日本よりもアメリカの方が厳しく管理されているはずなのに何故？

ここにはアメリカと日本の免許制度の違いがあるようです。
日本では不動産会社を営業する場合、5人に1人の取引主任者がいれば不動産会社として営業できます。
経営者に例え資格が無くても、資格の資格のある社員を1人雇えば、5人の会社が出来上がる事になるのですが、アメリカでは経営者を含む全員が有資格者でないと営業できない仕組みになっています。

前述のMLSのデータにアクセスできるのも資格を持った人のみですので、いつ誰がどの情報にアクセスしたかはログによって一目瞭然。
当然のことながら資格がなければ仕事が出来ないのでルール違反を犯すものは極端に少なくなります。
一方の日本では有資格者は5人に1人しか存在せず、8割の人は無資格者。
レインズのデータにも1社にひとつのID・パスワードしか割り振られていないので、誰がどの情報にアクセスしたのか判断が出来ません。
不法に情報を取得しても残念ながら追跡できないのが現在の仕組みです。
驚くことには、1社にひとつのID・パスワードでアクセスし、同時に同じID・パスワードで他人がアクセス可能。
警告も何も無しに繋がってしまうのが現状です。

情報漏洩が心配だからといって情報公開を控えるのではなく、不正取得が出来ないような仕組みをしっかり作って適正に情報を公開することがこれからの業界発展のためにも大事なことのような気がします。

日本の不動産業界もそろそろ大きく方向転換するべき時代が来たとあらためて感じた一日でした。

Web版「宅建経営塾」第2回目のテスト

社団法人 東京都宅地建物取引業協会には、平成16年度から業界レベル向上のための「宅建経営塾」という会員支援制度が無料で提供されています。

この「宅建経営塾」は新入社員向けの入門コースから基礎コース、各ジャンルごとに切り分けた実務コースや、タイムリーな話題を盛り込んだ特別講義まで、多種多様なニーズに合わせて構成されています。

非常に人気のある経営塾なのですが、開催されてる飯田橋のセミナー会場迄出向かなければ受講できません。
これを何とかインターネット配信で遠方でも参加できるように出来ないものか？
ということで、担当の指導研修委員会で昨年の9月2日にWeb版「宅建経営塾」の第一回目の動作テストが行われました。

初のテストということでしたが、飯田橋の普段宅建経営塾が実施されているセミナー会場と、中野・立川・練馬（私の事務所）を4次元中継という形で繋いで実施されました。

無事に各拠点の映像・音声が双方向でやり取りでき、それなりに実現できそうな予感と共に終了したのが第一回目でした。

今回の第二回目は、使ったシステムも前回より格段に進化しており、映像・音声共にストレスフリー。
目をつぶって聞いていると、音声は実際のセミナー会場にいるのと錯覚するほどクリアに聞こえ、映像も前回はコマ落としのように多少ぎこちない動きだったのがテレビ映像のように鮮明に映し出され、実際に利用できるレベルについに来たな！といった実感を持っています。
今回は飯田橋の本部セミナー会場・中野の会場・練馬区支部の会議室を3次元中継で繋いで実施されました。

ウェブ技術のお陰で出来ることですが、これが実際に稼働し、より多くの方が宅建経営塾で専門的知識レベルをアップできれば、業界全体のステージが向上することで実に素晴らしいことです。

おそらく・多分・きっと・・・・・・・
今春辺りからこのシステムを利用した『Web宅建経営塾』が実現できそうな手応えを感じました。

宅建本部事務局始め、NTTやアットホームの担当者の皆様、ご尽力感謝します。
費用の問題もありますが、この状況で行けば『Web宅建経営塾』が今春から実現できる事は夢物語ではなく現実の話しになったと実感します。

ニューヨークの再会、Again in 神楽坂

今日は午前中に宅建本部事務局から連絡があり、今年初めに海外不動産視察でお世話になったニューヨークの不動産ブローカー「大坪賢次氏」が来日しているということで、急遽打合せ会が開催されました。

ニューヨークの再会Againです。

東京都宅地建物取引業協会の一委員会主導で開催された海外不動産事情の視察は、ある意味画期的な試みでした。

過去には全国組織「全国宅地建物取引業協会連合会」での視察は何度か有り、また東京都の宅建協会主導での海外視察も過去に何度かあったようですが、一委員会の主導で実施されたのはおそらく始めてでは無いかと思います。

私も参加させていただいた今年の海外視察は、参加した各個人の人生観を大きく変えただけではなく、日本の不動産業界の5年後10年後を模索する上で非常に大きな意味を持っていたと私は感じています。

次回をどうする？
初回の経験をふまえた上で、熱き論議が戦わされた意義ある一日でした。

アメリカ不動産業界、開拓時代の復活

インターネットの急速な普及で、今まで保守的に守られてきたアメリカ不動産業界がゆれにゆれています。
zillow.comやProperty Sharkなどユーザーが不動産ブローカーの力を借りなくても、ある程度の判断が出来る仕組みが構築され、不動産情報の流通システムも変わらざるを得なくなっているようです。

全米リアルター協会は必死で世の中の変革に対応しようとMLSの再構築に取り掛かっているようですし、これから先アメリカ不動産業界の進む道がとても気になります。

インターネット先進国アメリカは、インターネットの利用方法でリーダーシップを取る者が生き残るという、サバイバル状態に陥ったのかもしれませんが、その一方で「Real Estate Power Toors」なる不動産ブローカーが特別な知識なくしてウェブプレゼンテーションが出来る仕組みが売り出されたり、悩む者とそこにビジネスチャンスを見出し売り込みに専念するベンチャー企業とが絡み合い、なんだか開拓時代のアメリカが甦ったような気がします。