昨日に引続き、今日も新宿西口の工学院大学にて「定期借地借家権プランナー資格養成講座」が開催されました。
二日間に渡って定期借地権及び借家権の詳細と運用方法・活用法を学び、受講を終了した者には写真のような認定証と資格認定カードが発行されました。
私はリロケーションという日々の仕事で定期借家は数多く扱っていますが、定期借地権・定期借家権創設に係わる裏事情等細かい部分のことを知るとより一層定借の普及に努めたくなります。
遊休資産を無駄なく確実に運用したい方、住まなくなってしまった家を貸したい方、相続を受けた土地の運用にお困りの方、ベストな運用方法をご提案させていただきますので、どうぞご遠慮なくご相談ください。
特定非営利活動法人「首都圏定期借地借家権推進機構」が主催し、新宿の工学院大学で開催された『定期借地借家権プランナー資格認定講座』に参加して来ました。
今日と明日の二日間に渡って開催されますが、今日はその初日です。
二日間受講した者には「定借プランナー認定証書」と「認定カード」が交付される予定です。
特に定期借家権の創設に係わった吉田修平弁護士の定期借家権創設の裏話には大変興味を持ち、私の仕事にも直結する定期借家創設に至った背景がよく理解できました。
定期借地権や定期借家権が創設された事情を理解すればする程、日本の借地借家法がいびつに歪んでいることがクローズアップされてきます。
日本の借地借家はその昔、期限が来たら契約が終了する「定期借家」でしたが、1939年制定の「地代家賃統制令」の実効性を確保するため、緊急避難的に1941年に借家法を改正。
戦争にあたり国家を守るためという大義名分の元、正当事由が無くては貸主から契約を終了出来ない現行の「普通賃貸借」へと形が歪んでしまいました。
これは日本だけの特殊な法制度で、アメリカなどでは契約期間が終了しても出ていかないと、警察が介入して来ます。（借りたものは必ず返すという原則に則っています）
吉田弁護士も力説していましたが、「貸し借りの契約は借りたら返すのが原則」。
レンタルビデオは借りた期間が過ぎたら返さなければならないという話しを例にしていましたが、現行法での普通賃貸借は、借主からの契約解除は可能でも、貸主からの解約は実質的に不可能となり、契約期限が過ぎても返さなくて良いという日本だけの歪んだ法律となってしまいました。
国家の存亡に係わる戦争等の非常事態ではある程度のことは仕方ないでしょうが、戦後65年も経っているのに未だに戦争当時の法律が適用されているのはどうかと思います。
普通賃貸借と命名されていても、契約期間到来と共に契約を終了出来ないとなると、「これは普通とは呼べない」という吉田弁護士の話しに私も同感です。
普通じゃない賃貸借と命名したくなりますが、消費者保護法も加わって過剰に賃借人（消費者）を保護し過ぎると、結果として賃貸人（事業者側）も利益追求のために消費者にとって不利益となるような行動に出ます。
過剰な一時金を要求したり、昨今有るように高額な更新料を要求したり、多額な敷引きを強要したりといった具合です。
正当事由名目での高額な立退料を無くし、欧米並に契約を終了させることが出来れば、その分の出費を抑えられ、過剰な賃料の上乗せや高額な一時金を要求する必要もなく、賃借人にとっても良い効果が出てくるはずです。
俗に定期借家権と呼ばれていますが、定期借家権創設時の正式名称は『良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法』です。
要するに定期借家権の創設によって貸渋りが無くなり、快適な住宅がより多く供給されて賃借人にとっても良質な住宅が安く借りられるというメリットが生れます。
しかし・・・・現実は非常に厳しく、平成19年7月に国土交通省が発表した調査結果では、賃貸住宅の定期借家普及率は5％と低く、あまり利用されていないのが現状です。
当社では、賃貸契約の内約9割が定期借家契約となっており、定期借家創設前からの契約以外は殆どが定期借家を利用して契約しています。
賃借人にとってはグレードの高い質の良い住宅を相場より安く借りられ、賃貸人にとっても多少賃料が低くなるとは言っても、不良入居者の排除や建替え等の場合の立退き費用の負担減等、総合的に見ると決して損する話しではありません。
定期借家の創設当社、「平成16年を目処に見直し」となっていたものが見直しされず、不動産会社にとっては「作業量が多く使いにくく」貸主にとっては賃料が低くなると言うデメリット部分のみが強調されているのでしょう。
一刻も早く制度を見直し、利用しやすい制度として広く普及することを期待します。
今回の研修会は会員不動産会社のみならず、一般人にも公開する「都民公開セミナー」として開催されました。
とは言っても、実際には賃貸物件のオーナーや管理会社向けの研修会となり、顧問弁護士による実際のトラブル事例や最近の判例紹介など、私にとってはかなり有意義な研修会となりました。
全く予備知識のない一般都民の方や賃貸物件の借主の方々にはハードルが高かったというよりは、ちょっと貸主側に向いた研修会だったかもしれません。
参加者の殆どが会員不動産会社ということを考慮すると致し方ないところですが、今後の課題として会員向けの研修会と都民公開セミナーは開催を別にした方が良いのかもしれません。
やはり不動産会社向けの研修会と消費者向け研修会を一緒にやることには無理がありそうです。
消費者契約法で定義する「消費者」と「事業者」はある意味、相反する立場にあるのでやはり一緒に開催するには無理があるように私は思います。
『空き家「1年以上住人なし」5割 東京郊外』
『大阪では45％に』
という記事です。
東京都心部から40km以上離れた地域にある空き家の内、1年以上も住人がいない空き家が49％に上ることが国土交通省の調査で明らかになったというものです。
国土交通省が既存住宅の流通を活性化させる目的で5年ごとに行っている調査とのことですが、われわれ現場で仕事をしている立場からの実感では、この1～2年で急速に需要が減退したという感じがしています。
東京都区部でも空室率は22％にも上るようで、少子高齢化による人口減少と住宅の過剰供給がここにきてこの現象を生んでいるのでしょう。
不況を背景に、住宅よりもっと深刻なのは店舗・事務所などの事業用賃貸物件です。
1年どころではなく、もっと長期に渡ってテナントの決まらない物件は、東京郊外ではなく東京区部でもかなりの数に及び、当社管理の物件も一等地でも1年以上テナントが決まらない物件が複数あります。
過去に経験したことのない状態です。
不動産業界としてはちょっとどころではなく、非常に憂慮されるデータです。
