綺麗な桜が咲きました。

今年は大震災からの復興途中ということもあり、例年ならばこの時期に飛び交う「お花見に行こう」という会話は一切無く、静かな開花となっています。

練馬区の仙川通り沿いは、例年綺麗な桜並木で目を楽しませてくれます。

今日現在で木によってですが6分咲きから8分咲きといったところでしょうか？

明日から大分暖かくなるようですので、一気に満開となりそうです。

 
 

業務改善指導と不動産広告の規制に関する勉強会

宅建協会東京本部の所属会員数は約15,000社、その内練馬区支部に所属する会員は約600社。

宅建業法に定められた法規制の基、また宅建協会で定められた倫理綱領に基づき、会員各社は営業しているのですが、これだけの数の会員がいるとどこかで何らかのトラブルが起きます。
特に経営者の目が届きにくくなる複数店舗で営業展開している会員はその危険が高まる傾向にあります。

宅建練馬区支部では2008年2月以来、3年ぶりとなる業務改善指導命令が残念ながら本日実施されました。
今回は16日間の業務停止命令を受けた会員への業務改善指導です。

流通機構を経由して情報発信している賃貸物件への同業者からの問い合わせで最近増えている問題は、「礼金上乗せして良いですか？」、といった一時金上乗せの話。

今回の業務改善指導もこの手の問題で、契約時に受領する一時金を契約書に明記せずに受領していたため処分を受けた事例です。

情報発信基の管理会社が公開している契約条件に上乗せして一時金を受領するのは詐欺行為にも値し、しかもそれを契約書や重要事項説明書に記載しないと言うことは明らかに宅建業法違反となります。

現場で働く従業員へのしっかりとした教育が無く、アルバイトもしくは無経験者を使い、しかも歩合制などを強化すると、こういった問題が起きやすくなる環境が生まれるので、研修会や宅建経営塾など、宅建業法を遵守した基本姿勢のあり方をしっかりと教育する必要性があります。

そんな中、たまたま偶然同じ日での開催となったのは、業務改善指導後に開催された「不動産広告の規制に関する勉強会」です。

特に今回は無法地帯化していたインターネットに関する広告規制に関する勉強会です。

広告規制は、一般消費者の利益と不動産業界の公正な競争秩序を守るために制定された公正競争規約と、それを運用管理する公正取引協議会により、広告宣伝する際のルールを決めたものです。

広告宣伝する際に使ってはいけない文言や、表記しなければならない項目など、しっかりと理解し、把握していないと予期せぬところで顧客に誤解を与え、結果トラブルとなるので、正しい表記の仕方、ルールをしっかりと認識しておくことがとても大事になります。

顧客の利益を守ることは、結果自分の身を守ることにも繋がると言うことを、事業者側の我々不動産会社はよ～く理解する必要が有ります。

地震後の不動産相談

大震災から2週間程が過ぎ、冷静な分析をされた報道を目にすると、あらためて今回の地震規模が想像を絶するものであったことが判ります。

津波の高さもさることながら、震源地からはかなり遠かった浦安市での被害が私自身とても気になります。
そんなことから、時間が経ち、地震の怖さを冷静に考えると、どんどん恐怖心が増してくるのでしょう。

不動産に関する問い合わせも、「この物件まだありかすか？」というものではなく、「この物件は地震の時大丈夫ですか？」、「今回の地震でこの物件には何か問題ありましたか？」、「このエリアの地盤は固いですか？」などと言ったものが増えています。

一方で居住者の方々からは、「この建物は住んでいて大丈夫か？」、「地震で建物が倒れたら、大家は私の被害を補償してくれるのか？」、「地震でパソコンその他持ち物が壊れたが、契約時に入った保険で何とかならないか？」等々、問い合わせは多岐に渡りますが、ちょっと問題なのは、あちこちで起きているであろう「契約後から引渡しまで間」の問題です。

宅建協会東京本部の不動産会館7階に、一般顧客の方や会員不動産会社からの相談を受ける「不動産相談所」が設置され、平日の10:00～15:00迄、1名の苦情解決相談員と2名の不動産相談員による3名体勢で各種相談を受け付けています。
平常時で一日平均40～50件程の相談が電話及び来所で入ってきます。

私はたまたま地震後初の相談日に勤務し、間引き運転されていた電車を乗り継いで平常時の二倍程の時間をかけて相談所に入りました。
「大地震発生から間もない時に不動産相談などあまり無いだろう」と思っていましたし、平常時よりは確かに3割程件数は少なめでしたが、相談内容は地震に関連するものが殆どでした。

そんな中、いくつかあった深刻な問題は、「賃貸の場合の契約後、引渡し迄の間の解約」でした。
相談内容は、「契約前に管理会社宛契約金はすべて送金済み、契約・引渡しを目前にして大震災となり、不安から契約を止めたいと連絡したが、管理会社からは受領した契約金は全額没収すると言われた」と言ったような内容です。

契約後の解約なのか？契約前の解約なのか？という法律判断の事になるのですが、契約の履行とはどのタイミングの事なのか？と言った話です。
賃貸契約の場合、契約金を送金して貰った後に契約、引渡しは後日と言ったことはよくあるケースです。

ケースバイケースで判断は分かれるところですが、判例によると契約履行のタイミングは「引渡し」とされることが多いようですが、弊社では契約書の締結が完了し、契約金の授受が完了していれば、鍵の引渡しは完了していなくても契約は履行されていると解釈しています。

つまり、このケースでの解約の場合は、契約条項に則った解約予告期間をもって解約としています。

引渡し前の売買物件もあったので冷やっとし、また管理物件の被害状況を調べるため地震発生直後の土日で調査した結果、契約途中の物件や管理物件には被害無しでほっとした次第です。

被災地ではこのような契約途中の物件も多々有ったでしょうし、暫く時間が経って落ち着いてくるとこのような問題があちこちで起こってくるのではないかと心配しています。

水が来ない！

水道水が放射能汚染されたという報道を受け、東京では（おそらく他県でも同じだろう）スーパーやコンビニ・自販機からミネラルウォーターが消えた。

当社は事務所で「クリスタルクララ」（通称：クリクラ）という水の宅配サービスを利用しており、定期的に巡回して不足分をすぐに補充してくれるので、とても便利に利用していたのです。

実は昨日がその巡回日、残りのボトルも少なくなったのだが、待てど暮らせど来ない！

無くなると困るので、電話をするが繋がらない！

おそらく、このような水供給会社に問い合わせが集中し、電話が繋がらない状態となったようである。

クリクラのホームページによると、被災地を最優先として供給に努めているという事なので、被災地以外の地域に回ってこないのは我慢するしかないのが現状です。

今日も何回か電話連絡を試みたが繋がりません。
みんなが少しずつ我慢して譲り合うしか無いですね！

本当の現実が見えないから皆が不安になり買いだめなどの現象が起こる訳で、後々の責任回避を考えた「基準を超えたから摂取禁止」と言うマニュアル通りの政府発表は、パニックを起こすだけでは無いかと心配になります。

過去最悪の災害に見舞われたのは事実で、想定された災害に対する訓練はしてきたものの、想定以上の災害なので、「マニュアル通りには行かない」とうのが本当のところでしょう。

国民も政府も初めて経験する事態、こんな時程、「迷走しない真のリーダーが欲しい！」これが日本国民の本音ではないでしょうか！

ここに来て風評被害が増幅？

大地震から15日が経過した今日、被爆者発生の報道や水道水汚染の問題など、不安が増すような報道が紙面を賑わしています。

現実的な話として、その実態を公表するとパニックが起こってしまうため、被害状況を少なめに公表しているのではないか？と言った声も聞かれます。

浦安方面では液状化現象によって地盤沈下や浮き上がってしまったマンホールの写真など、益々不安が増すような報道が続き、今日になりディズニーランドの営業自粛は、「自粛ではなく営業出来ないのでは？」と言った書き込みなどもあり、益々気になるところではあります。

しかし・・・・

しっかりとした裏付けのある情報以外を鵜呑みにするのは非常に危険で、風評被害はそもそも不安から発生した妄想が大きく膨らんだ結果の現象なので、ここは第三者の目で自分を見直し、もう少し冷静に状況判断することが大事だと感じる次第です。

ちょっと視点は変わりますが、我々宅建協会練馬区支部に対し、練馬区より「被災地から逃れてくる方々の住宅提供依頼」がありました。

練馬区では廃校となった区内小学校2校を避難場所として提供したようですが、それでも昨日現在で100世帯程の不足分があり、2DK～3DKの居室提供依頼となったようです。

その殆どは福島から避難してこられた方々とのことなので、地震そのものによる被害よりも、その結果として発生した原発事故の方が、日本国民への影響は大きかったのではないでしょうか。

宅建練馬区支部常務理事会＆支部事務局復興作業開始

宅建練馬区支部としては地震後初の集まりとなる今年度最後の第12回常務理事会が、交通機関の都合により約15分遅れた16:45分より、豊島園内カリーノにて開催されました。

通常通り、事業報告・年度末の予算執行・予算案の修正に関する審議などが行われましたが、今日最大の会議テーマは「災害復興への支援について」でした。

まずは義援金をどのように集め、どう提供するのか？
次には練馬区より支援要請を受けた被災者への住宅提供です。

会議終了後の21:00、地震で書類などが未だ散乱する支部事務局へ戻り、約600名の会員各位へ「義援金のお願い」及び「被災者への住宅提供のお願い」をFAX一斉同報にて送信し、本日の会合がすべて終了しました。

「大きな余震が来たときのために」という理由で、事務所内に散乱した書類等を書庫に収めずそのままにしていた支部事務局内ですが、余震の治まりを待っていてはいつになるか判らないので、明日から逐次復旧作業に入ることにしました。

私自身は不動産管理が主たる業務と言うこともあり何かとごたごたしており、支部事務局へは昨日初めて入り、その被害の大きさに正直びっくりしました。

東京都内では幸いなことに然したる「被害は無かった」と思っていたのですが、壁にひびが入り、床が陥没し、パーティション取付部の天井に穴があき、パーティション付いているドアは歪んで閉まらず、パソコンがラックから脱落したりと、ビル上層階では私の想像を超えた被害がありました。

• 


• 


• 


• 


• 


• 

 

やっと再開される新ハトマークネット構築会議

3月11日に発生した東日本大震災から12日目。
新ハトマークネット構築の為、第一回目の全体会議（ブレインストーミング）が3月2日に開催され、初会議で議論された内容を持ち帰り、第二回目は3月11日の晩に開催される予定となっていました。

しかし・・・・・

突然発生した大震災の影響で当然のことながら即刻会議中止、その後17日に予定されていた全体会議も延期となり、やっと今夜全体会議が再開されます。

まだまだ余震が続き、計画停電や交通機関の間引き運転等、危険や規制が無くなった訳ではないけれど、よし！やるぞ！と意気込んでスタートした途端の大震災だっただけに、30余名のスタッフにとっては待ちに待った会議の再会となります。

SNS Chatterを使って日々連絡は取り合っているものの、顔を見ながら息づかいを感じながら行うミーティングはやはり内容の濃さが違います。

新ハトマークネットの基本構想を固めていくため、今夜の会合が楽しみです。

その前には、15:00から保証協会東京本部の幹事会、引き続き理事会が開催され、この二つの会議終了後に新ハトマークネット全体会議となります。