本日午後1時より、練馬公民館にて宅建練馬区支部第44回通常総会が開催されました。
平成22年度の事業報告から始まり、同じく平成22年度の会計報告、監査報告。
続いて平成23年度事業計画・予算計画の報告がなされ、最後に新公益社団法人移行に伴う社員選任の件が審議され、その後来賓の皆様からのご祝辞を頂戴し、第44回通常総会の全てが無事終了いたしました。
今年は東日本大震災復興支援のため、総会終了後に実施していた懇親会を中止し、その懇親会費用に会員各位からの気持ちを加算した合計100万円を練馬区経由で寄付させていただきました。
被災地の皆様の平常生活が一日でも早く取り戻せるようお祈り申し上げます。
春と言うよりも初夏を思わせる暖かい日差しの中、当社のすぐ近くで練馬区議会議員候補「小林みつぐ」の出陣式が11:00から行われました。
大震災からの復興途中と言うこともあり、控えめにそして静かに、統一地方選後半戦がスタートを切りました。
時が時なだけに、「派手な選挙活動を行えば反ってマイナス効果」という市民目線もあり、本当に静かな・静かなスタートとなりました。
16:00には、練馬区役所近くの高層マンション脇で、練馬区長候補「志村としろう」（現練馬区長）の出陣式が行われました。
統一地方選前半戦の東京都知事選は現職石原都知事が圧勝！
大震災に見舞われた日本の現状を考えると、出来ることならば先が見えるまでは「変えたくない」という心理が働いたのでしょう。
今日の段階でこんな事を言うと怒られそうですが、おそらく練馬区では現体制が続行と言うことになるのだと思っています。
特に問題がなければ「変えない方が良い！」というのが殆どの人達の総意。
しかし現政権「民主党」が「大震災という非常時の舵取り」がしっかり出来ているとは思えない！
支持率を見ると国民感情・海外評価がしっかりと見えてきます。
今年は大震災からの復興途中ということもあり、例年ならばこの時期に飛び交う「お花見に行こう」という会話は一切無く、静かな開花となっています。
練馬区の仙川通り沿いは、例年綺麗な桜並木で目を楽しませてくれます。
今日現在で木によってですが6分咲きから8分咲きといったところでしょうか？
明日から大分暖かくなるようですので、一気に満開となりそうです。
宅建協会東京本部の所属会員数は約15,000社、その内練馬区支部に所属する会員は約600社。
宅建業法に定められた法規制の基、また宅建協会で定められた倫理綱領に基づき、会員各社は営業しているのですが、これだけの数の会員がいるとどこかで何らかのトラブルが起きます。
特に経営者の目が届きにくくなる複数店舗で営業展開している会員はその危険が高まる傾向にあります。
宅建練馬区支部では2008年2月以来、3年ぶりとなる業務改善指導命令が残念ながら本日実施されました。
今回は16日間の業務停止命令を受けた会員への業務改善指導です。
流通機構を経由して情報発信している賃貸物件への同業者からの問い合わせで最近増えている問題は、「礼金上乗せして良いですか？」、といった一時金上乗せの話。
今回の業務改善指導もこの手の問題で、契約時に受領する一時金を契約書に明記せずに受領していたため処分を受けた事例です。
情報発信基の管理会社が公開している契約条件に上乗せして一時金を受領するのは詐欺行為にも値し、しかもそれを契約書や重要事項説明書に記載しないと言うことは明らかに宅建業法違反となります。
現場で働く従業員へのしっかりとした教育が無く、アルバイトもしくは無経験者を使い、しかも歩合制などを強化すると、こういった問題が起きやすくなる環境が生まれるので、研修会や宅建経営塾など、宅建業法を遵守した基本姿勢のあり方をしっかりと教育する必要性があります。
そんな中、たまたま偶然同じ日での開催となったのは、業務改善指導後に開催された「不動産広告の規制に関する勉強会」です。
特に今回は無法地帯化していたインターネットに関する広告規制に関する勉強会です。
広告規制は、一般消費者の利益と不動産業界の公正な競争秩序を守るために制定された公正競争規約と、それを運用管理する公正取引協議会により、広告宣伝する際のルールを決めたものです。
広告宣伝する際に使ってはいけない文言や、表記しなければならない項目など、しっかりと理解し、把握していないと予期せぬところで顧客に誤解を与え、結果トラブルとなるので、正しい表記の仕方、ルールをしっかりと認識しておくことがとても大事になります。
顧客の利益を守ることは、結果自分の身を守ることにも繋がると言うことを、事業者側の我々不動産会社はよ～く理解する必要が有ります。
大震災から2週間程が過ぎ、冷静な分析をされた報道を目にすると、あらためて今回の地震規模が想像を絶するものであったことが判ります。
津波の高さもさることながら、震源地からはかなり遠かった浦安市での被害が私自身とても気になります。
そんなことから、時間が経ち、地震の怖さを冷静に考えると、どんどん恐怖心が増してくるのでしょう。
不動産に関する問い合わせも、「この物件まだありかすか？」というものではなく、「この物件は地震の時大丈夫ですか？」、「今回の地震でこの物件には何か問題ありましたか？」、「このエリアの地盤は固いですか？」などと言ったものが増えています。
一方で居住者の方々からは、「この建物は住んでいて大丈夫か？」、「地震で建物が倒れたら、大家は私の被害を補償してくれるのか？」、「地震でパソコンその他持ち物が壊れたが、契約時に入った保険で何とかならないか？」等々、問い合わせは多岐に渡りますが、ちょっと問題なのは、あちこちで起きているであろう「契約後から引渡しまで間」の問題です。
宅建協会東京本部の不動産会館7階に、一般顧客の方や会員不動産会社からの相談を受ける「不動産相談所」が設置され、平日の10:00～15:00迄、1名の苦情解決相談員と2名の不動産相談員による3名体勢で各種相談を受け付けています。
平常時で一日平均40～50件程の相談が電話及び来所で入ってきます。
私はたまたま地震後初の相談日に勤務し、間引き運転されていた電車を乗り継いで平常時の二倍程の時間をかけて相談所に入りました。
「大地震発生から間もない時に不動産相談などあまり無いだろう」と思っていましたし、平常時よりは確かに3割程件数は少なめでしたが、相談内容は地震に関連するものが殆どでした。
そんな中、いくつかあった深刻な問題は、「賃貸の場合の契約後、引渡し迄の間の解約」でした。
相談内容は、「契約前に管理会社宛契約金はすべて送金済み、契約・引渡しを目前にして大震災となり、不安から契約を止めたいと連絡したが、管理会社からは受領した契約金は全額没収すると言われた」と言ったような内容です。
契約後の解約なのか？契約前の解約なのか？という法律判断の事になるのですが、契約の履行とはどのタイミングの事なのか？と言った話です。
賃貸契約の場合、契約金を送金して貰った後に契約、引渡しは後日と言ったことはよくあるケースです。
ケースバイケースで判断は分かれるところですが、判例によると契約履行のタイミングは「引渡し」とされることが多いようですが、弊社では契約書の締結が完了し、契約金の授受が完了していれば、鍵の引渡しは完了していなくても契約は履行されていると解釈しています。
つまり、このケースでの解約の場合は、契約条項に則った解約予告期間をもって解約としています。
引渡し前の売買物件もあったので冷やっとし、また管理物件の被害状況を調べるため地震発生直後の土日で調査した結果、契約途中の物件や管理物件には被害無しでほっとした次第です。
被災地ではこのような契約途中の物件も多々有ったでしょうし、暫く時間が経って落ち着いてくるとこのような問題があちこちで起こってくるのではないかと心配しています。
当社は事務所で「クリスタルクララ」（通称：クリクラ）という水の宅配サービスを利用しており、定期的に巡回して不足分をすぐに補充してくれるので、とても便利に利用していたのです。
実は昨日がその巡回日、残りのボトルも少なくなったのだが、待てど暮らせど来ない！
無くなると困るので、電話をするが繋がらない！
おそらく、このような水供給会社に問い合わせが集中し、電話が繋がらない状態となったようである。
クリクラのホームページによると、被災地を最優先として供給に努めているという事なので、被災地以外の地域に回ってこないのは我慢するしかないのが現状です。
今日も何回か電話連絡を試みたが繋がりません。
みんなが少しずつ我慢して譲り合うしか無いですね！
本当の現実が見えないから皆が不安になり買いだめなどの現象が起こる訳で、後々の責任回避を考えた「基準を超えたから摂取禁止」と言うマニュアル通りの政府発表は、パニックを起こすだけでは無いかと心配になります。
過去最悪の災害に見舞われたのは事実で、想定された災害に対する訓練はしてきたものの、想定以上の災害なので、「マニュアル通りには行かない」とうのが本当のところでしょう。
国民も政府も初めて経験する事態、こんな時程、「迷走しない真のリーダーが欲しい！」これが日本国民の本音ではないでしょうか！
大地震から15日が経過した今日、被爆者発生の報道や水道水汚染の問題など、不安が増すような報道が紙面を賑わしています。
現実的な話として、その実態を公表するとパニックが起こってしまうため、被害状況を少なめに公表しているのではないか？と言った声も聞かれます。
浦安方面では液状化現象によって地盤沈下や浮き上がってしまったマンホールの写真など、益々不安が増すような報道が続き、今日になりディズニーランドの営業自粛は、「自粛ではなく営業出来ないのでは？」と言った書き込みなどもあり、益々気になるところではあります。
しかし・・・・
しっかりとした裏付けのある情報以外を鵜呑みにするのは非常に危険で、風評被害はそもそも不安から発生した妄想が大きく膨らんだ結果の現象なので、ここは第三者の目で自分を見直し、もう少し冷静に状況判断することが大事だと感じる次第です。
ちょっと視点は変わりますが、我々宅建協会練馬区支部に対し、練馬区より「被災地から逃れてくる方々の住宅提供依頼」がありました。
練馬区では廃校となった区内小学校2校を避難場所として提供したようですが、それでも昨日現在で100世帯程の不足分があり、2DK～3DKの居室提供依頼となったようです。
その殆どは福島から避難してこられた方々とのことなので、地震そのものによる被害よりも、その結果として発生した原発事故の方が、日本国民への影響は大きかったのではないでしょうか。
