全宅連・全宅保証の総会も無事終了し、その後の懇親会も終わって帰路に着いた時。
来た時も同じルートで歩いた時は気がつかなかった「麹町ゴルフ倶楽部」が妙に気になりました。
最近流行っているシュミレーションゴルフ場のようだが、都心部では名門コースさながらのシュミレーションゴルフが有るようです。
一度は行って見ようと思いつつ、まだ一度も経験したことのないシュミレーションゴルフですが、「ゴルフで遊ぶ」と考えると都会派の人間にとっては憩いの空間であると共に、練習場代わりになるのかも知れません。
丸山茂樹が看板になっていると言うことは・・・・？
マルちゃんが影の経営者ですか？
千代田区紀尾井町のホテルニューオータニに於いて、午後1:20からは全宅保証（正式名称：社団法人全国宅地建物取引業保証協会）の第39回通常総会が開催されました。
その後、午後15:50からは全宅連（正式名称：社団法人全国宅地建物取引業協会連合会）の第45回通常総会が開催されました。
全国組織ですので、日本各地から関係役員が集結する我々の業界団体にとっては一年で一番大事な大会です。
全宅保証の総会ではそれ程深刻な問題となる質問は有りませんでしたが、全宅連の方では企業分野調整法に関する対応の質問が出たり、私が昔から取り上げていたアメリカ的システム、一業種一団体問題、仲介手数料の両手禁止問題についての質問が出たり、かなり現場での矛盾を早く解決して欲しいという願いが籠もった質問が続きました。
全国組織はそれなりに影響力も多く、業界団体の立場ではなく、業界団体を構成する会員各位が矛盾を感じ無くてすむ仕組み作りを、官民挙げて構築していただきたいと思っております。
そしてもっとも興味深かったのは、物件情報発信のための仕組みについての質問が一人ではなく複数の方から出たことです。
東京都では「ハトマークネット」、全国では「ハトマークサイト」という、協会独自の不動産情報ポータルサイトが存在しますが、全国では全会員に対する利用率が約10%という指摘がありました。
何でこんな事になるかというと、質問をされた方からこんな指摘がありました。
「＊＊＊エリア 不動産」とキーワード検索しても、ハトマークサイトは全く検索に引っかからない！これではユーザーから認知されないので何とかして欲しい！」
東京都ではこの議論が何度も繰り返され、そして全国との繋がりを重視するが為に、独自路線を断念し、辛い思いを繰り返して今日に至ってきた過去があります。
しかし・・・・・
東京では伝統と格式を守りつつ、全く新しい発想での情報発信システムを構築すべく、目下スタッフ全員が最終の仕様確定に向けて日々熱い議論を戦わせ、今年中には今までになかった画期的なシステムがリリース出来そうなところまでやっと辿り着きました。
このままでは駄目だ！と思っている人達は日本全国に存在していました。
この熱い気持ちが纏まって合体出来れば凄いパワーになるのですが・・・・・・・・・・・
東京だけでなく、各県それぞれに不動産ポータルについては過去の歴史が多々あり、これを全国統一で集約するには、かなり強烈なリーダーシップが無ければ実現は難しいでしょう。
総会が終了し、ホテル内で会場を移動して18:30から懇親会が開催されました。
全国から役員が集まっているだけに、各党からは党首の面々が駆けつけて挨拶をされたいましたが、民主は党首及び執行部は不参加でした。
もっとも、もし出席したら、「こんな大事な時にもっと他にやることがあるだろう！」とヤジが飛んだかも知れません。
今日は全宅保証と全宅連の総会でしたが、明日は全政連（正式名称：全国不動産政治連盟）と賃管協（正式名称：一般社団法人全国賃貸不動産管理業協）の総会が開催されます。
熱くなると必ずと言って良い程、「館林」・「前橋」・「熊谷」等と共に「練馬」の名前が取り上げられます。
昨年の話ですが、あるお客様が家を購入しようとした際、大江戸線や副都心線・有楽町線などが乗り入れている西武池袋線練馬駅周辺がとても便が良いのでお勧めしたところ、「練馬は熱いので候補から外して下さい」と言われガックリきたことがあります。
何で練馬が熱いのか？
たまたま練馬区役所関係者の方とご一緒する機会があり、「何で練馬は熱いのか？」聞いてみたことがあります。
本当かどうか？裏付けを取った訳ではないですが妙に理解しやすい回答が帰ってきました。
東京都内は殆どがコンクリート、ヒートアイランド現象で暖められた空気が海風に乗り、湾岸エリアから流れてきます。
この熱風が都心方面か流れてきて、北の方へ持って行かれるのが、東京を取り巻く環状七号線です。
そして気象庁が温度を測る観測点は東京都内に10ヶ所ありますが、区部では「羽田」・「新木場」・「東京」・「世田谷」そして「練馬」の5ヶ所です。
練馬以外の都区部ではヒートアイランド化して熱せられた風は海風に乗って流れ、空気の流れは練馬周辺で環状七号線に沿って北へ向かい、ここで一旦貯まります。
その合流点練馬の観測地点は環七のすぐ脇、武蔵大学の校庭内にありるので、この観測地点を環七の外側に少しずらすだけで、「練馬は熱い」というイメージは無くなるのかも知れません。
それにしても、観測史上初の記録を塗り替えたこの暑さは堪えます。
台風の影響もあり、ちょっとは涼しくなるようですが、これから夏本番。
今年も昨年同様に「暑い夏」になりそうなので体力勝負？ですね！
世界ナンバーワンのクラウド企業「セールスフォース」のプラットフォームを利用し、不動産協同組合が構築作業を担当して開発が進んでいた（社）東京都宅地建物取引業協会の「仮称：新ハトマークネット」
新サイト構築委員会全員（26名＋開発ベンダー複数名）でのブレインストーミングを終了し、単なる物件情報のみのポータルサイトとは一味違う、不動産業の業界団体が主導する「今まで無かったサイト構築」を目指し、ゴールデンウィーク明けから各分科会に分かれてパーツごとの要件定義・仕様確定に向けた最終調整が熱い議論を戦わせながら進んでいます。
まもなく、今まで無かった壮大なスケールの新しいコンセプトによる「新情報サイト」が生まれそうです。
サイトコンセプトはまだ証せませんが、最終段階の「産みの苦しみ」に入ったことだけご報告しておきます。
メンバー全員が真剣に取り組んでいるため、絶対に妥協しません。
結果どうなるかというと、メンバー以外の周りの人が見ていたとしたら「喧嘩しているとしか思えない」ような激しい激論を戦わす会議が行われています。
昨晩の会議も午後6時30分から始まり、激論を戦わせながら終わったのは日付が変わりそうな午後11時過ぎとなりました。
メンバー全員がより良いものを作ろうという熱い思いを込めて会議を行うので、綺麗事では終わりません。
激しい議論が交わされます。
こんなに真剣なメンバーと一緒に構築作業が出来るということ自体、とても充実感があり内側から燃えてきます。
あまり聞き慣れない言葉かもしれないが、「中小企業事業分野調整法」なる法律が現在も存在する。
正式名称は「中小企業の事業活動の機会の確保のための大企業者の事業活動の調整に関する法律」と言い、この法律の主旨は、大企業が中小企業の分野に裾野を広げることに一定の歯止めをかけ、中小企業の事業活動を保護して権益を守ることを目的としています。
その昔、とは言ってもそれほど昔ではないですがこの法律ができた当初、不動産業界では大手企業が仲介分野に進出し、多店舗展開を開始したあたりで、全宅連が分野調整法を元にして大手参入に待ったをかけたことが有ったようです。
その後、和解したと聞いていますが、その当時の判断は何を元に行われたのでしょうか？
この頃、昭和50年代前半以前の不動産業界ははっきりと企業ごとの職域が分かれており、財閥系・電鉄系などの大手不動産会社は「開発・分譲」、中堅不動産会社は「建売分譲や中古物件の仲介」、小さな会社は地場に根ざして「賃貸管理・賃貸仲介」と言ったようにそれぞれにはっきりと職域・分野が分かれておりました。
しかし、昭和53年頃から三井・住友・東急といった各大手不動産会社が仲介分野に進出し、沿線ごとに多店舗展開を開始しようとしていた時期でもありました。
昭和55年頃の話ですが、当時私が勤めていた中堅不動産会社に大手不動産会社からの引き抜きがあり、約一年足らずで100名近い社員が転職したということがありました。
それだけ大手は一気に職域を広げようとしていたのでしょう。
戦後まもなく開発分譲された物件がそろそろ買い換え時期、あるいは相続等での財産処分が始まった時期とも重なり、大手としても昔の顧客を取りこぼさないためには仲介の分野に足を踏み込まざるを得なかったのでしょう。
それから大分経ちますが、最近では賃貸の仲介にまで大手は裾野を広げています。
賃貸の管理に至っては古い建物が再建築される際、建築から管理まで一括借り上げで大手が根こそぎ持って行きます。
あと20～30年もしないうちに、中小零細の不動産会社は業界から姿を消してしまうかもしれません。
何事も努力と工夫無くしては繁栄無しですが、努力してもそれが報われないと「やる気」そのものが削がれてしまい、結果景気は底辺から崩れていくとになるような気がします。
「分野調整法」なる法律が存在する訳ですから、もう少し勉強しつつせっかくの法律を有効活用していきたい物です。
喜ぶべき事態なのだが・・・・
何故だろう？繁忙期に大震災が発生し、その余波で時期がずれたのか？等々・・・・
しかし、あるポータルサイト（アットホームウェブ）からの反響だけが増え、それ以外のサイトからは今までとおりで変化無し。
よくよく見てみると、物件検索してお目当てらしき物件詳細画面に入った際、今まで物件詳細項目より下の方にあった問い合わせフォームが、写真や間取図のすぐ下、詳細項目より上の部分に移動していました。
これでユーザーはより問い合わせしやすくなり、掲載会社の方は反響数が増えて喜び、不動産ポータルにしてみれば問い合わせ件数が増えたと言うことは「より良いサイトになった」と言うことになり、一見皆が喜んでいるように思えます。
でも、よくよく考えてみると詳細情報より問い合わせフォームが上に来たと言うことは、詳細情報を見ずに写真と間取図だけ見て問い合わせしている方が増えたと言うことです。
それはどういう事かというと、顧客側からしてみると「問い合わせはしたけれど私の希望物件ではなかった。」と言う現象が起き、情報発信元の不動産会社では成約率が極端に落ちるという現象が起きます。
弊社でもそのような現象はこのところ多く、定期借家物件・喫煙不可物件等の契約条件欄を殆ど見ずに問い合わせをしてくる方が増えてしまいました。
反響が少ないと文句を言い、反響が多くても成約に繋がらないとまた文句を言い、不動産ポータルも大変な思い、大変な努力や工夫をしながらサイト構築を行っていることを思うと、やはり反響が無いよりは成約率が低くなっても反響数が多い方が良い！と言う結論に達します。
やはり、ユーザー側が物件を探しやすく、希望物件を見つけやすく、問い合わせがしやすいサイトが支持されるのだと思います。
現在不動産協同組合主導で業界団体の不動産ポータルサイト「仮称：新ハトマークネット」の構築作業を進めており、各セクションに分かれ、多い時には週3～4回もの打合せを行い、各自がアイディアを出し合ってより良いサイト構築を目指して頑張っています。
それだけに、各不動産ポータルの努力と苦労がよく解ります。
毎回インターネット活用の先端を行くセミナーを開催してくれるので楽しみにしているのですが、今回は全宅連の総会とバッティングしてしまい参加できなくなってしまいました。
3部構成で約4時間という中身の濃いセミナーとなっており、特に私が興味有るのは第3部のクラウド。
現在東京都不動産協同組合では仮称：新ハトマークネットの構築作業を進めており、クラウド業界では世界一のセールスフォースドットコムのプラットホームを利用します。
3ヶ月前に東日本を襲った大震災にて海沿いの町はほぼ壊滅状態となってしまいましたが、神経質にバックアップを取っていても、全てが喪失してしまってはデータの復旧は絶望的です。
当初我々の業界でもデータを外に預けるなどセキュリティー上以ての外と言う意見がかなり多くありました。
しかし、しっかりとしたデータセンターに預けた方が世界中でミラーリングを行っており、万一一つのデータセンターが壊滅的な被害を受けても諸外国にあるバックアップがデータを守ってくれます。
そんなセキュリティー上の観点からも、クラウドに接続するデバイスの問題からも、OS変更によるソフト組み替えのコスト削減の観点からも、今世界中でクラウド利用が急激に進んでいます。
そんなセミナーなので聞きたかったのですが残念です。
ご興味のある方はFDJ社へお申込みの上、ご聴講下さい。
何と言っても1921年に初めて制定された借地法は、戦争を背景にした住宅難から借り主を守るためにできあがりました。
その後、度重なる改正を行い、現在の借地借家法へと変わっていきますが、基本的な考え方としては弱い立場の借り主を住宅難から保護するという基本姿勢は変わらずにきています。
しかしバブル崩壊以降、貸し主の立場と借り主の立場が逆転し、現在に至っては完全な借り手思考へと変わってしまいました。
ただでさえ家あまり状態のところに持ってきて、消費者保護法等ができ、お金を払う消費者側を徹底して守るという法制度になりました。
こうなってくると、「今まで何か言うと家を貸してもらえないのではないか？」・「住むところが無くなってしまうのではないか？」と不安を抱いていた人々の『不安要素』が無くなります。
不安が無くなると、人間我慢をしなくなり、法的な取り決めがない「礼金」・「更新料」がそのやり玉にあがり、あちこちで裁判が提訴されるようになりました。
今朝の朝日新聞にも「マンションの更新料を巡り最高裁で弁論」という記事が掲載されていましたが、私の基本的な考え方としては、最初の契約ごとで決めたことはお互い納得した上で決めた契約なので、途中から「更新料は法的根拠が無いから払わない」という理論がまかり通ってしまったら、そもそも契約という行為自体の意味が無くなってしまいます。
消費者を守ると言うことは、不当な行為から守ることであり、決めたことまで反故にするのは守るのではなく過保護・甘やかしのように感じられます。
商行為はお互いの同意によって成立するものであり、更新料や礼金が消費者にとって不当な金銭であるという判例を出すのであれば、それと同時に礼金や更新料の受領を禁止する法制度を決めなければ、何か矛盾を感じる次第です。
代金後払いで物を買い、支払いの際に高いから払わないというのと同じように思えてしまいます。
商取引はお互い対等であるべきで、悪徳商法から消費者を守る法律があるのであれば、悪質な入居者から貸し主を守る法律があってもよいのではないか？と、借り手市場となってしまった昨今の大家さんを見ていると、つくずく感じる次第です。
最初はなかなか上手くいかず、携帯電話ではちゃんと表示されるがスマートフォンでは小さくなりすぎて見えない。
何度かチャレンジし、携帯サイトを流用しつつスマートフォン用に変換しようとするよりも、結局スクラッチ構築（ゼロから制作）した方が綺麗だと言うことで、ゼロからHTMLを記述してスクラッチ構築としました。
素人のスマートフォン用サイト構築初挑戦としては、納得行かない部分は有るものの、まずまずと自己満足！？
かな？
とても画期的でおもしろい技術、しかもアップルのiPhone対応の技術をMicrosoftが作っていたというサプライズも交え、非常に興味を持ってテストしてみました。
最初は綺麗に繋ぎ合わせることに神経を集中し、映像を作る際の使い勝手が気になっていました。
しかし・・・・・・
情報を見る側にとって致命的なことが昨晩判り、残念ながら『現時点では仕事に使えない』という結果に至りました。
非常に残念です。
それは何かというと、丁寧に時間をかけて撮影したパノラマ映像、情報アップしてもそれを見る側に大きなハードルがあったのです。
出先でPhotosynthの映像を仲間に見せようとiPad（初期型）でアクセスすると、「SilverLightをインストール」という画面に変わり、Microsoftが開発したWeb上で動画やアニメーションを見せる仕組みをインストールするように促されます。
WindowsとMacintoshには対応しているものの、それ以外のOSには未対応でした。
もちろんiPadにはインストールできません。
もう一つ持っていたAndroidスマートフォンでも試みましたが、iPadと同じくSilverLightがインストールできず、パノラマ映像が再生できませんでした。
結局、PCからは当然見ることができますが、現時点ではiPhoneとカメラ付きのiPad2でしか再生できないようです。
限られた端末でしか再生できないとなると、「仕事では使えない」ということになってしまいます。
非常に残念・・・・・
早く他の端末からも閲覧できるよう、SilverLightの次期バージョンリリースに期待大です。
いろいろと試してみたがなかなか綺麗にできず、そうこうしていると「人間が物件を見る時って部屋の真ん中に立ってぐるぐる回りながらは見ないよね！」ということに気がつきました。
まず部屋に入ると入り口から部屋全体を見渡しますよね！実はこれが人間の見方なんだと思ったら結構気が楽になりました。
「360度のパノラマ」ということに縛られていたために苦労していたことがわかりました。
そんな感じで作ってみたのが下記二点のパノラマ画像です。
なんだかストリートビューで物件下見しているみたいです。
Microsoft Photosynthでの物件紹介チャレンジ、最初は10枚ほど撮った中で一番繋ぎ目が綺麗なものをアップしました。
しかし・・・
お客様に見ていただけるレベルに至らず、再度チャレンジしてみました。
パノラマの中心がずれないよう、今度は部屋の真ん中に三脚を立て、その上にiPhoneを乗せて上下左右に回りながら撮影。
これなら芯がぶれないから綺麗に繋がるだろうと思ったが、これまた残念ながら最初のものよりは綺麗に繋がってはいるけれど・・・・・
納得いくレベルに至らず！
iPhoneでは所詮こんなものなのか？これが限界か？
いやいや、もう少しチャレンジしてみましょう。
先日クリエイティブホープの大前社長から教えて貰ったMicrosoft Photosynth 上手く使えば物件紹介にも有効な手段かと思い、早速リフォームが完了した物件で撮影してきました。
しかし・・・
撮影にはかなりの慣れが必要で上手く写真が繋がらない。
iPhoneでチャレンジしているのだが、多分撮影しながら回る際、自分の身体を中心に回ってしまい、iPhoneの位置がずれるために上手く写真が重ならないのだろう。
かといってiPhoneでは三脚は使えないし、何かiPhoneの位置を固定できるような工夫をして撮影する必要がありそうです。
綺麗な物件紹介パノラマが出来るまでには少々時間がかかりそうです。
